Kanunen Belirlenen Kira Artış Sınırlaması Ev Sahiplerini Kiracıları Çıkarmaya İtmiş

"Kiracı nasıl çıkarılır? Kiracı çıkmak istemezse hangi haklarım var?" gibi birçok sorunun cevabını Avukat Umur Yıldırım yanıtladı. Ankara Barosu avukatlarından Umur Yıldırım; "Kira artışına 2 yıldır getirilen %25 artış sınırlandırılması ile kira uyuşmazlıklarına ilişkin açılan davalar 10 katına yakın artmıştır. Ev sahipleri istediği kirayı kabul etmeyen kiracıları bir şekilde tahliye etmenin yolunu aramaktadır. Bunun için Kanunda belirtilen şartları tek tek araştırmaktadırlar. Hatta bu şartları kanunen nasıl dolanacaklarını bile düşünmektedirler" dedi.

Kiracı nasıl çıkarılır?

Bu soru son zamanlarda çok fazla sorulmaktadır. Ev fiyatlarının artması ile birlikte kira fiyatlarının aynı şekilde artması gerekirken kanunen yapılan %25'lik yasal sınırlama ile birlikte ev sahipleri zor durumda kaldıklarını düşünmektedir. Ev sahipleri yeteri kadar kira artışı yapamadıkları için kiracılarını çıkarma yolu aramaktadır. Bu nedenle 2023 ve 2024 yıllarında kiracı nasıl çıkarılır sorusu çok fazla internet üzerinden aratılmaktadır. Kiracıyı çıkarmak yani kiracı tahliyesi için kanunda yazılı nedenlerden biri olmalıdır. Aksi durumda kiracıyı çıkarmak mümkün değildir. Kiracı tahliye sebepleri şu şekildedir;

• Kiracının temerrüdü,

• Bir kira dönemi 2 haklı ihtar,

• Tahliye taahhütnamesi,

• İhtiyaç sebebiyle,

• Sözleşmeye aykırılık,

• 10 yıllık uzama süresi sonunda,

• Tadilat, yıkımdır.

Bu sebeplerden biri varsa kiracı tahliye edilebilir. Fakat bu sebeplerden her biri için izlenecek hukuksal süreç birbirinden farklıdır. Bu nedenle kiracı tahliye sebeplerini tek tek açıklamak gerekir. Kiracı tahliye edilirken ev sahibi kafasına göre gidip kiracıyı çıkaramaz. Bu şekilde bir davranış ceza hukuku bakımından suç teşkil edecektir.

Kiracının Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası

Kiracının temerrüdü, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 315. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre, kiracı; kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de borcunu ifa etmemesi durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre; menkul kiraları ve adi kirada en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gün, ürün kirası sözleşmelerinde ise altmış gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Temerrüt ihtarının konusu, kira parası veya yan giderlerdir. Yan giderlerin neler olduğu TBK'da tanımlanmamıştır. Ancak TBK'nın 317. maddesindeki temizlik ve bakım giderleri ile aynı Kanun'un 341. maddesinde belirtilen ve aksi kararlaştırılmadıkça kiracının ödemekle sorumlu olduğu ısıtma, aydınlatma gibi kullanma giderleri, sözleşmede var ise emlak vergisi bu kapsamda düşünülebilir.

Kira parası, sözleşmede kararlaştırılan tutardır. Sözleşmede artış şart öngörülmüş ise, kira ücreti bu artış şartına göre hesaplanmalıdır. Öncelikle 2024 temmuz ayına kadar konut kiralarında artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır. Bunun haricinde zamanlarda konut veya çatılı iş yerleri için yine bir istisna getirilmiştir. TBK'nın 344. Maddesinin birinci fıkrası uyarınca, konut veya çatılı iş yerlerinde sözleşmedeki oran, bir önceki kira dönemi itibariyle tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu oranı geçen koşullar batıldır. Keza konut ve çatılı işyerlerinde kira bedelinin yabancı para olarak tayin edilmesi durumunda TBK'nın 344. maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca, beş yıl süre ile kira bedelinde değişiklik yapılamayacağından, sözleşmedeki artış koşulu geçersizdir. Ancak, TBK'nın 344. maddesinin uygulanması tacirler için sekiz yıl süre ile ertelendiği için 01/01/2019 tarihine kadar yapılacak artışların sözleşmeye göre, 01/01/2019 tarihinden itibaren ise TÜFE 12 aylık ortalamasına göre yapılması gerekir.

Kiracı, kira parasını tam olarak ödemek zorundadır, kesinti yapamaz. Havale ve gönderme masrafını kiracı karşılamak zorundadır. Kira veya yan gider borcunun temerrüde konu olabilmesi için, borcun muaccel olması yani vadesinin gelmiş olması gerekir. Kira borcu, dönemsel bir borç olup, ödeme zamanı kira sözleşmesinde kararlaştırılmış ise borç kararlaştırılan bu tarihte muaccel hale gelir. Sözleşmede belirli bir vade kararlaştırılmamış ancak kira parası sözleşmede aylık olarak belirlenmiş ise her ayın sonunda ödenmelidir. Muaccel hale gelmiş kira borcu ve yan giderlerin, kiracının temerrüdüne esas olması için, kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır.

Yazılı bildirimde; muaccel hale gelen kira parası ve yan giderlerin ödenmesi için kiracıya tanınacak süre, konut ve çatılı işyerlerinde en az otuz gün, adi kira ve menkul kiralarında en az on gün, ürün kirası sözleşmelerinde ise altmış gün olmalıdır. Bu süre ihtarın tebliğ edildiği günü takip eden günden itibaren işlemeye başlar. İhtarın tebliğ edildiği gün sürenin hesabında nazara alınmaz İcra takibinde borçluya gönderilen örnek 13 ödeme emri de otuz gün süreli ihtar ihtiva ettiğinden temerrüt nedeniyle tahliye için kullanılabilir. Temerrüt ihtarında, akdin feshi ve tahliye iradesinin açıkça ortaya konulması zorunludur. Aksi takdirde temerrüt ihtarı hukuki sonuç doğurmaz.

Temerrüt nedeniyle kiracı tahliye davalarında; kira sözleşmesi, temerrüt ihtarı ve tebliğ belgeleri, ödeme savunmasında bulunulması halinde sunulacak ödeme belgeleri ve banka kayıtları getirtilip incelenmeli, gerektiğinde bu belgeler üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılmalıdır.

Kira Sözleşmesi Süre Bitimi Nedeniyle Tahliye Davası

Konut ve çatılı iş yerleri kira sözleşmelerinde, kira süresinin bitimi kural olarak tahliye nedeni değildir. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak akdi sona erdiremez. Ancak belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin TBK'nın 347 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca yıldan yıla yenilenmesi halinde sözleşme en fazla on yıl için uzayacağından, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en iz üç ay önce bildirimde bulunmak koşulu ile herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bir örnek vermek gerekirse; 1/4/1998 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli bir kira sözleşmesinde kiraya veren ancak 1/4/2011 tarihi için üç ay öncesinden yani 1/1/2011 tarihinden önce feshi ihbar bildiriminde bulunmak koşulu ile bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kira başlangıcından itibaren on y geçtikten sonra yani 11. yıl içinde genel hükümlere göre feshi ihbar bildiriminde bulunularak kiraya veren tarafından akdin feshi istenebilir. Kiracı ise, belirsiz süreli sözleşmelerde dilediği zaman keşide edeceği ihtarla sözleşmeyi tek yanlı olarak sona erdirebilir. Kiracı yönünden herhangi bir süre koşulu öngörülmemiştir.

Konut ve çatılı iş yerlerinde, fesih bildirimleri yazılı şekle tabi kılınmıştır (TBK m. 348). Bu koşul bir geçerlilik şartıdır. Fesih bildiriminin, başka bir usul ile muhataba ulaştırıldığı kanıtlansa bile yazılı şekilde yapılmamış olması halinde bu bildirim hukuki sonuç doğurmayacaktır. Kira sözleşmesi süre bitimi nedeniyle tahliye davasında incelenecek deliller; kira sözleşmesi, feshi ihbara ilişkin yazılı bildirimler ve tebliğ belgeleridir.

Yeni Ev Sahibinin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davası

Kiralananı sonradan kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya iş yeri gereksinimi için iktisap eden kişi, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, iktisap tarihinden altı ay sonra tahliye davası açabilir. Davacı tarafından Kanunda sayılan kişiler bakımından konut veya işyeri gereksiniminin bulunduğu kanıtlanmalıdır. Satın alma olgusu, başlı başına bir tahliye nedeni değildir.

Yeni malikin dava açma süresi bakımından tercih hakkı vardır. Bu kapsamda yeni malik, satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde ihbarda bulunarak alt ay sonra dava açabileceği gibi, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de dava açabilir.

Ancak yeni malikin maddede belirtilen bir aylık ihtar ve altı aylık dava süresinden yararlanabilmesi, kiralananı olduğu gibi kullanması koşuluna bağlıdır. Kiralananın ihtiyaca uygun hale getirilebilmesi bir takım esaslı tadilat, genişletme veya değişiklik gerektiriyor ise yeni malik bu sürelerden yararlanarak dava açamaz. Sözleşme sonunu bekleyip, TBK'nın 350. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca dava açması gerekir.

İhtiyacın varlığı, öne sürülüş şekline göre tanık ve diğer delillerle kanıtlanabilir. Davacının sahibi olduğu başka taşınmazları varsa bu durumda tahliyesi istenen taşınmazın diğerlerine göre üstün yönleri olup olmadığının keşif yapılarak belirlenmesi gerekir.

İş yeri ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davalarında kiralananda yapılacak ihtiyaca konu iş ile halen yapılmakta olan iş farklı ise, davaya konu iş yerinin ihtiyaca uygun ve elverişli olup olmadığının keşif yapılarak tespiti gerekir. Bu davada incelenecek deliller; kira sözleşmesi, feshi ihbara ilişkin yazılı bildirimler, tebliğ belgeleri, tanık beyanları, gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesidir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Kiraya veren, kiralananı; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya iş yeri gereksinimi sebebi ile kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlere göre fesih döneminde, fesih için tayin edilen sürelere uyarak bir ay içinde tahliye davası açabilir. TBK'nın 350. maddesinde; üstsoy ve altsoy tabirleri kullanılmakla, 6570 sayılı Kanun döneminde tahliye nedeni olarak öngörülmeyen büyük anne büyük baba, torun veya kanunen bakmakla yükümlü oldukları kişilerin ihtiyacı için de tahliye davası açılabilme imkanı getirilmiştir.

Dava açma hakkı, sözleşmenin tarafı olan kiraya verene aittir. Kiraya verenin dava hakkı mutlaktır. Kanun her ne kadar kiraya verenden bahsetmekte ise de kiralayan olmayan malikin de dava açabileceği, Yargıtayın yerleşmiş içtihatlarıyla kabul edilmektedir. Kanunda sayılan kişiler yönünden, kiralananın konut veya işyeri olarak kullanılması gereksinimi gerçek yani doğmuş ve samimi olmalıdır. Henüz doğmamış olan bir ihtiyaç için açılan davanın reddi gerekir. Bununla beraber makul bir süre içinde gerçekleşeceği muhakkak olan ihtiyacın varlığı da göz ardı edilemez. Bu kapsamda kısa süre sonra doğacak ihtiyaç için ona hazırlık maliyetinde şimdiden dava açılabilir.

Keza geçici nitelikteki gereksinimlerde bu kapsamda bir tahliye değildir. İhtiyaçlının kirada olması, ihtiyacın varlığına karine teşkil eder. Konut veya iş yeri gereksiniminin sadece davanın açıldığı tarih itibariyle varlığı yeterli değildir. Yargılama süresince de ihtiyaç nedeninin devam etmesi gerekir. İhtiyacın varlığı, öne sürülüş şekline göre tanık ve diğer delillerle kanıtlanabilir. Davacının sahibi olduğu başka taşınmazları varsa bu durumda tahliyesi istenen taşınmazın diğerlerine göre üstün yönleri olup olmadığının keşif yapılarak belirlenmesi gerekir.

Yargılama sırasında ihtiyaçlının veya ihtiyaç sebebinin değiştirilmesi mümkündür. Bu durum tek başına ihtiyacın samimi olmadığının gerekçesi yapılamaz. İş yeri ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davalarında, kiralananda yapılacak ihtiyaca konu iş ile halen yapılmakta olan iş farklı ise; davaya konu iş yerinin, ihtiyaca uygun ve elverişli olup olmadığının da yine keşif yapılarak tespiti gerekir.

Davanın süresinde açılıp açılmadığının mahkemece esasa girilmeden önce re'sen araştırılması gerekir. Dava, süresinde açılmamış ise başka herhangi bir delil toplamaya gerek yoktur. Davanın, süreli kira sözleşmelerinde akdin bitimini izleyen bir ay içinde açılması gerekir. Dava açma süresi içinde veya öncesinde tahliye iradesine yönelik kiracıya ihtar tebliğ edilmiş ise, dava takip eden dönemin sonuna kadar açılabilir (Örneğin; sözleşme, 14/10/2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olsun. Kiraya veren ihtiyacını bildirir ihtarı kiracıya akdin yenilenmesinden önce veya bir aylık dava açma süresi olan 14/11/2012 tarihinden önce tebliğ ettirmesi zorunludur. Bu durumda 14/10/2013 tarihine kadar açılacak olan dava süresindedir).

Davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için, öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresinin tespiti gerekir. Bu konuda yazılı sözleşme sunulmuş ise dava açma süresinin ona göre belirlenmesi gerekir. Yazılı kira sözleşmesi ibraz edilmemiş, davalı da davacının bildirdiği başlangıç tarihi ve sözleşme süresine karşı çıkmış ise bu durumda davacıya sözleşmenin başlangıç tarihi ve süresini kanıtlaması için HMK'nın 200'üncü maddesi kapsamında imkan verilmelidir.

Dava açma süresi bakımından Kanundaki düzenleme esastır. Ancak sözleşmede kiracı lehine düzenleme yapılabilir. Örneğin, kiraya verene altı ay öncesinden bildirim koşulu yüklenebilir. Bu koşul kiracı lehine bir düzenleme olduğundan geçerlidir. İhbar koşuluna uyulmadan açılan dava süresinde değildir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında incelenecek deliller; kira sözleşmesi, feshi ihbara ilişkin yazılı bildirimler, tebliğ belgeleri, tanık beyanları, gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesidir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

TBK'nın 352. maddesinin ikinci fıkrasına göre; kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir.

6570 sayılı Kanun'dan farklı olarak, TBK'nın 352. maddesinin ikinci fıkrasında, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde kira süresinin sonunu beklemeden dava açma imkanı getirilmiştir. Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilecektir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde, dava açma süresinin belirlenebilmesi için kira başlangıç tarihi esas alınmak suretiyle sözleşme birer yıllık dönemlere bölünerek, tespit edilen herhangi bir kira yılı içinde iki haklı ihtara neden olunmuş ise ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilecektir. Bu şekilde, örneğin dört yıllık bir kira sözleşmesinde sözleşme sonunu beklemeye gerek kalmayacaktır.

Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde ise, kira süresi sonundan itibaren bir ay içinde davanın açılması gerekir. Dava açma hakkı, sözleşmenin tarafı olan kiraya verene aittir. Sözleşmenin tarafı konumunda olmayan malikin dava açma hakkı, temerrüt nedeniyle tahliyede olduğu gibi önceden ihtar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi koşuluna bağlıdır.

Dava, kiracıya karşı açılacaktır. Kiracı birden fazla ise, dava kiracılara karşı birlikte açılmalıdır. İki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için, bir kira yılı içinde iki haklı ihtara neden olunması gerekir. Bir ihtarın haklı olarak kabul edilmesi için ihtara konu olan ayın muaccel bir kira borcuna ilişkin olması gerekir. Bu davada kira sözleşmesi, ihtarnameler, tebliğ belgeleri ve ödeme belgeleri deliller olarak incelenir.

Kiracı Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 4. maddesinin (a) bendi uyarınca kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'na (İİK) göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalar sulh hukuk mahkemesinin görev alanına girer.

Yetkili mahkeme ise; HMK'nın 6'ncı maddesindeki genel düzenleme uyarınca davalının ikametgahı mahkemesi yetkilidir. HMK'nın 316'ncı maddesi uyarınca bu davalarda basit yargılama usulü uygulanır. Yine 2023 eylül ayından itibaren İKK harici kira uyuşmazlıklarında arabulucuya başvuru zorunluluğu getirilmiştir.

Muhammed Furkan Güneş

Haberler.com