Gelişen dünya ve Türkiye ekonomisinde ister yatırım ister oturum amaçlı olsun sürekli olarak taşınmaz alınıp satılmaktadır. Bu yazımızda taşınmaz alırken dikkat etmemiz gereken hususları hem genel olarak hem de hukuki boyutuyla inceleyeceğiz.
İlk olarak satıcının, satış konusu taşınmazın gerçek maliki olup olmadığı resmi belgelerle teyit edilmelidir.Bunun için öncelikle taşınmazın tapu kütüğü ve satıcının kimlik bilgileri incelenmeli ve doğrulanmalıdır.
Bazı durumlarda satıcı, satış işlemlerini bizzat değil vekaletname verdiği bir kişi aracılığıyla gerçekleştirebilir. Böyle bir durumda vekaletnamenin içeriği ve geçerliliği detaylı bir şekilde incelenmelidir. Aksi halde ilerde vekaletnamenin kötüye kullanılmasından kaynaklı tapu iptal davasıyla karşılaşabilirsiniz. Burada önemli olan, vekaletname içeriğinde gayrimenkul satışına ilişkin yetki verildiğinin net bir şekilde anlaşılması ve satışı yapılacak gayrimenkule ilişkin ada, parsel ve sair bilgilerin açık bir şekilde yer almasıdır. Ayrıca vekaletnamenin süresinin dolup dolmadığına da bakılması elzemdir.
Taşınmazın tapuda kayıtlı olan malikinden veya hukuka uygun vekilinden alım yapıldığına emin olundukta sonra, tapu belgesi irdelenmeli ve haciz-ipotek vs. gibi taşınmazın değerini etkileyecek kısıtlamaların olup olmadığına bakılmalıdır. Yine taşınmazınızın, kentsel dönüşüm sürecinde olup olmadığının anlaşılması için tapuda riskli yapı ve yıkıma ilişkin bir şerhin bulunup bulunmadığına bakmak önemlidir.
Ayrıca, taşınmazı almadan önce belediye kaydının incelenerek emlak vergisi borç durumu, imar durumu, söz konusu taşınmazın yakın tarihteki akıbeti, rayiç bedeli öğrenilmelidir.Rayiç bedelinin doğru gösterilmesi de önemli bir husustur.Taşınmazın satış sırasında daha düşük yahut yüksek bedel üzerinden gösterilmesi önalım hakkı sahibinin hakkını kullanması için dava açmasına ve alıcının hak kaybına uğramasına sebep olabilecektir.
Satın alacağınız taşınmazın aile konutu olması halinde, satıcının eşi tarafından muvafakatname verilmesi gerekmekte olup, aksi halde yapılan satış işleminin geçersizliği ileri sürülebilmektedir.
Bilindiği üzere artık maliki olunan taşınmazın tapu kütüğü artık E-devlet'ten TC kimlik numarası ve şifre ile giriş yapılması halinde harita, hisse payı ve diğer tüm bilgileri ile çıkmaktadır.Harita bilgilerinin çıkması da satın alınan taşınmazın satım konusu taşınmaz olup olmadığını teyit için faydalı olduğu gibi hisse paylarının çıkması da malın müşterek mal olup olmadığını anlamak açısından faydalıdır. Çünkü müşterek mallarda şufa yani hissedarların önalım hakkı sorunu ortaya çıkabilir.
Son olarak yukarda anılan maddeleri göz önünde bulundurarak taşınmazı almaya karar verdiysek tapu devir gününe kadar güvence sağlamak adına gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmalıdır. Gayrimenkul satış sözleşmeleri resmi senet şeklinde düzenlenerek noter huzurunda iki tarafın imzalamasıyla geçerlilik kazanır ve tarafların istemesi durumunda tapuya şerh de düşülebilir. Fakat gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile gayrimenkul kendiliğinden el değiştirmez. Son olarak tapu müdürlüğünde tapu resmi şekilde devredilir.
