Günlük kiralık evlerde izin belgesi, turizm amaçlı konut kiralamaya ilişkin şartlar ve mevzuat düzenlemeleri.

Ülkemizde günlük turizm ya da başka amaçlarla kullanılan günlük kiralık evlerle ilgili mevzuat düzenlemesi hem kanun hem de yönetmelik olarak yapılmıştır. Bazılarının airbnb yasası dediği, bazılarının günlük kiralık ev düzenlemesi dediği hukuksal düzenleme konutların turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin adlandırılarak hukukumuza girmiştir. Bu kanun kapsamına konutların yüz günden fazla kiralamalar dahil olmayacaktır. Eğer yüz günden fazla konutlarını başkalarına kiralayanlar, kira sözleşmesi ile izin belgesi almadan kiralama hakkı bulunmaktadır. Eğer, yüz günden azsa bu kiralamalar turizm amaçlı kiralama olarak değerlendirilecek olup bu kanun kapsamında izin belgesi almak zorunluluğu bulunmaktadır.

Turizm amaçlı konut kiralamayla birlikte hem kiralamalarda elde edilen kazançlardan alınacak vergilerin takip edilmesi hem de konutlarda kiracıların kimlik bilgilerinin bildirim zorunluğunun gelmesi ile bir çok yasal yükümlüğün takibi idare olarak kolaylaşacaktır. Her yıl, hem yazlık bölgelerde bulunan on binlerce konut hem de önemli turizm lokasyonlarında, kayıt dışı kiralama faaliyeti gösterenlere ağır cezai yaptırımlarla karşı karşıya kalabilecektir. 1 Milyon TL gibi yüksek cezaların uygulanması ile konut sahiplerinin böyle bir riske girmesi zor görülmektedir. Denetimlerde ya da şikayetlerde izin belgesi almadan günlük kiralama faaliyeti gösterenler tespit edilirse, hem taşınmaz sahibine hem de kiralayanlara yönelik ağır cezalar öngörülmüştür. Sadece kiralayana değil taşınmaz sahibine de ceza uygulanması da bu açıdan önemlidir.

Daha yeni bir hukuksal düzenleme olması nedeniyle, yaşanacak uyuşmazlıkların ve çözemlerininin tamamını bilmek şimdiden mümkün olmayacaktır. Kimlere izin belgesi verilecek, izin belgesi reddedilenler nasıl hukuksal yollara başvuracak, izin belgesi verilenler faaliyetleri nasıl yürütecek, denetimler nasıl yapılacak, denetimler sonucu yaptırımlar uygulandığında bunlara karşı hangi hukuki yollara başvurulacak gibi bir çok soru ve cevaplarla karşı karşıya kalacağız. Özellikle, tapuda konut olmayan ruhsatsız yapılarda geçici olarak yönetmelikle getirilen çözümün ilerideki durumu ne olacaktır? Sadece, imarlı alanlarda kaçak yapılar bulunmamakta olup herhangi bir imarı olmayan tarla, bağ, bahçe, zeytinlik gibi niteliği olan alanlarda da binalar ya da müstakil evler bulunmaktadır.

Bungalov diye adlandırılan genel olarak tahtadan ve benzeri hafif bir yapı gerecinden yapılmış, deniz kıyısında ya da kırda kurulmuş tek katlı, küçük evlerin durumu da önemlidir. Bu gibi yapılar normalde, Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik hükümlerine göre kampingler, konaklama amaçlı mesire yerleri ve konaklamalı orman parkları olarak kabul edilir ve o standartlara uygun olmak ve izin almak zorundadır. Bungalov diye adlandırılanyapılar, kampingde yer alan her türlü yapı, doğayla uyumlu hafif yapı malzemesinden ve tek katlı olarak inşa bazen edilmemektedir. Bir çok yapı bungalov olarak adlandırılsa da bungalov yapı standartlarının dışına çıkmaktadır. Turizm amaçlı kiralamalara ilişkin esaslar kapsamında değerlendirildiğinde nasıl izin verileceğine ilişkin ayrıca değerlendirme yapmak gerekmektedir. Başvurunun konut ibaresi içermeyen tapuyla yapılması halinde değerlendirme yapılacağına ilişkin yönetmelik düzenlemesi yapılmış fakat buna ilişkin detaylı bir bilgi mevcut değildir. Uygulamada bu durum daha çok netleşecektir.

Konutların turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin genel esaslara, izin belgesi düzenlenmesine, idari yaptırımlara ve turizm amaçlı kiralanan konutların tabi olacağı mevzuata ilişkin düzenleme Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 25/10/2023 tarihinde kabul edildi ve şu andaki yürürlükte. Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik'te 28 Aralık 2023 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak 01.01.2024 tarihinde yürürlüğe girdi.

Bu mevzuat hükümleri, tek seferde yüz günden fazla süreli yapılan kiralamalar için geçerli olacaktır. Tek seferde yüz günden fazla süreli yapılan kiramalar bu kanun kapsamı dışında olup kira hukukuna ilişkin düzenlemeler kapsamındadır.

Hangi konutlar turizm amaçlı kiralanabilir?

Tapu sicilinde konut amaçlı kayıtlı olan veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunan her türlü bağımsız bölümler kiralanabilir. Ancak, 26 Ocak 2024 tarihli 32441 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan yönetmelik değişikliğine göre eklenen geçici madde ile GEÇİCİ MADDE 2- (1) Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte turizm amaçlı kiralama faaliyetine konu olan müstakil konutlarda, başvurunun konut ibaresi içermeyen tapuyla yapılması halinde, taşınmaz üzerinde konut bulunduğuna ilişkin yazılı beyan üzerine 5 inci maddede istenilen diğer bilgi ve belgelerle birlikte tapu değerlendirilmeye alınır. Bu kapsamdaki başvurularda 31/12/2024 tarihine kadar geçerli olmak üzere izin belgesi düzenlenir.

Konut ibaresi içermeyen tapu ne anlama gelmektedir?

Konut ibaresi kat irtifakı ya da kat mülkiyeti olan konutlarda mümkündür. Ya da Tapu kaydında, taşınmazın niteliği bölümünde "kargir bina", "kargir ev" veya "kargir yapı" gibi bir tabir varsa; tapudaki parsel üzerinde bir ev ya da yapı olduğunu anlamak gerekir. Bu yapılar genelde eski ya da tarihi binalardır. Bu ifadeler dışında tapu da arsa, tarla, bahçe, bağ, zeytinlik gibi niteliği olan yerlerde ruhsatı olmayan turizm amaçlı kiralama yapan konutlarda bulunmaktadır. Bu gibi taşınmazlar üzerinde konut bulunduğuna ilişkin yazılı beyan üzerine 5 inci maddede istenilen diğer bilgi ve belgelerle birlikte tapu değerlendirilmeye alınır. Değerlendirilmeye almakla, kesinlikle izin belgesi düzenleneceği anlamına gelmemektedir.

Ülkemizde bir gerçek var, ruhsatsız milyonlarca konut bulunmaktadır. Tapuda nitelik olarak konut olmayan bu yapılar için daha önce yapı kayıt belgesi ile hukuki bir nitelik kazandırılmıştı. Fakat, yapı kayıt belgesi olmayan, ruhsatsız yapılar için yönetmelikte bir değişiklik yoluna gidilmiştir. Fakat, yönetmelik değişikliği 7464 sayılı kanuna aykırı bir düzenlemedir. Çünkü kanunda turizm amaçlı konutun Tapu sicilinde konut amaçlı kayıtlı olan veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunan her türlü bağımsız bölümü ifade etmektedir. Tapu kütüğünde konut amaçlı kayıtlı olmayan ya da kat irtifakı, kat mülkiyeti bulunmayan konutların kanuna göre konut olarak nitelendirilmesi pek mümkün görülmemektedir. Bu nedenle, sadece yönetmelik değişikliği ile geçici 31/12/2024tarihine kadar geçici bir çözüm getirilmiştir. 31/12/2024tarihinden sonra ne olacağı, kanundaki konut tanımının açık olması nedeniyle nasıl bir değerlendirme yapılacağına ilişkin bir bilgi bulunmamaktadır.

Kimler turizm amaçlı kiramalar yapabilir?

1-Konutun mülkiyetine sahip olanlar,

2-Konutun intifa hakkı ve üst hakkına sahip olanlar,

3-Yüksek nitelikli konutlarda yönetim işletmeleri,

4-Kiracı olarak 4/9/1972 tarihli ve 1618 sayılı Seyahat Acentaları ve Seyahat Acentaları Birliği Kanunu uyarınca belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla gerçek ve tüzel kişiler aldıkları yetki belgesi ile kullanıcılarla turizm amaçlı günlük kiralama yapabilir.

Alt kira sözleşmesi yapılabilir mi?

A) grubu seyahat acentaları aracığıyla konutun malikinden, intifa ya da üst hakkı sahibinden kiralama yapan yetki belgesi sahibi kiracılar, alt kira sözleşmesi yapamazlar. Ancak kullanıcılara kiralayabilirler. Kullanıcı ile kiralayan arasında sözleşme, kira süresinde yapılmış kabul edilir. Kullanıcı, yetki belgesi sahibinden 100 günden az günle turizm amaçlı konut kiralayan kişilerdir.

Turizm amaçlı kiralayan kullanıcılar, bu konutları başkasına kiralaması yasaktır. Aynı şekilde konut sahibinden kiralama yapan yetki belgesi sahipleri de alt kiracıya kiralaması mümkün değildir. Sadece tüzel kişiler, personellerine kullandırma imkanı bulunmaktadır.

Kimlik bildirme yükümlülüğü var mı?

Evet, Turizm amaçlı kiralama izin belgesi verilen konutlar hakkında 26/6/1973 tarihli ve 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu hükümleri uygulanır. 1774 sayılı Kanun kapsamında bildirim yükümlülüğü konusunda izin belgesi sahibi sorumlu kişi kabul edilir.

Yüksek nitelikli konut nedir?

Konutun Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 19 uncu maddesinde belirtilen yerlerde yapılan konutlardır. 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 28 inci maddesi uyarınca düzenlenen yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu; sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden yüksek nitelikli konutlara, üçüncü ve dördüncü fıkralardaki şartlar aranmaksızın izin belgesi düzenlenebilir. Yüksek nitelikli konutların kiralama faaliyetleri konut işletmesi eliyle de yapılabilir. Bu durumda izin belgesi konut işletmesini yapan şirket adına düzenlenir.

01/1/2024 tarihinden önce; 634 sayılı Kanunun 28 inci maddesi uyarınca kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilen yönetim planına göre halihazırda turizm amaçlı kısa süreli kiralamaya konu edilen, resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânları ile kuru temizleme, çamaşırhane, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri, aletli spor salonu ve yüzme havuzu hizmetlerinin tamamının verildiği konutlara, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 19 uncu maddesinde belirtilen yerlerde yapılma şartı aranmaksızın, bu Yönetmeliğin yüksek nitelikli konutlara ilişkin hükümler uygulanır.

İzin Belgesi olmadan turizm amaçlı konut kiralanmasının yaptırımı nedir?

Kanunda Uygulanacak idari yaptırımlar başlığı altında 4. Madde'de düzenlenmiştir. 100 bin TL'den 1 Milyon TL'ye kadar cezalar öngörülmüştür.

Turizm amaçlı kiralamada kat maliklerinin izni gerekli midir?

Evet, gereklidir.İzin belgesi başvurularında, turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin izin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunludur.

Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde sadece turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu bina için bu fıkra hükümleri aranır.

İşyeri açma ve çalışma ruhsatı gerekli midir?

İşyeri açma ve çalışma ruhsatı ancak üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilir. Aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi düzenlemesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi durumunda gereklidir.Ayrıca, sadece binadaki kat maliklerinin değil tüm kat maliklerinin oybirliği gereklidir.

Yapı kayıt belgesi sahip olanlar, turizm amaçlı konut kiralayabilir mi?

Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı Yapı Kullanma izni aranmaksızın verilir. Dolasıyla, yapı kayıt belgesi sahipleri yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Bu nedenle yapı kayıt belgesi sahipleri, konut niteliğine sahip taşınmazlarında turizm amaçlı konut kiralama yapabilir. Aynı binada sahip olması durumunda ise yine kat maliklerinin oybirliği şartı yine gerecektir.

Paylı mülkiyet tapulu yerlerde izin belgesi alabilir mi?

Paylı mülkiyet durumunda, pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayacak şekilde onay vermesi halinde alabilirler.

Elbirliği ile mülkiyet olan yerlerde izin belgesi alabilir mi?

Elbirliği mülkiyeti durumunda tüm maliklerin onayı gerekmektedir.

İzin belgesi başvurusu nasıl yapılır?

Günlük kiralık ev için İzin belgesi mevzuattaki adıyla turizm amaçlı konut için izin belgesi başvuruları e-devlet üzerinden https://www.turkiye.gov.tr/ktb-turizm-amacli-kiralanan-konut-izni-7918 linkinden formun ve talep edilen evrakların yüklenmesi ile yapılabilmektedir.

Birden fazla bağımsız bölüm olan yerlerde turizm amaçlı kiralama yapılabilir mi?

Söz konusu konutta turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin bağımsız bölümün bulunduğu binada yer alan konut nitelikli tüm bağımsız bölümlerin kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın noter onaylı örneğinin sunulması halinde yapılabilecektir. Alınan kararın noter onaylı örneği başvuru yaparken e-devlet üzerinden sunması şarttır.

Turizm amaçlı konut kiralamasında izin belgesi başvuruları ne zaman sonuçlandırılır?

E-devlet üzerinden yapılan başvuru belgeleri il müdürlüğü tarafından Kanunun 3 üncü maddesi dikkate alınarak incelenir; belgeleri uygun görülen konutlar için izin belgesi düzenlenir. Başvurunun izin belgesi düzenlenerek sonuçlandırılması durumunda izin belgesi düzenlendiği tarihten itibaren konutlarda otuz gün içerisinde denetim yapılır. Bu denetimde mevzuata uygun olup olmadığı denetlenir ve uygun olmayanlarla ilgili mevzuattaki idari işlemler yapılır. Bakanlıkça hazırlanarak soğuk damga ile işaretlenmiş plaket verilir ve bu plaket binanın girişine asılması zorunludur.

Turizm amaçlı kiralanan konutta aranacak nitelikler nelerdir?

Konutların Nitelikleri ve İzin Belgesi Sahibinin Yükümlülükleri adı altında Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik'te düzenlenmiştir. Yatak, sıcak ve soğuk su, tuvalet banyo dahil hangi yükümlülüklerin yerine getireceği ayrıntılı yazılmıştır. İzin belgesi düzenlenen konutların izin belgesi düzenlenmesine esas olan niteliklerinin korunması zorunludur. Sadece izin belgesi verilirken değil, faaliyeti boyunca bu yükümlülüklere uymak zorundadır.

Zamanla bu mevzuat düzenlemesine ilişkin uygulama ile birlikte her şey daha iyi netleşecektir. Uygulamada yaşanacak sorunlar için ek mevzuat değişikliği olabilecektir. Ya da yargı kararları ile ortaya emsal kararlar çıkacaktır. Artık, binada herkesin oybirliği olmadan günlük kiralama ev yapma imkanı hukuken mümkün değildir. Ağır yaptırımlar olması nedeniyle, taşınmaz sahipleri de kiraya verdiği kişileri iyi seçmek zorundadır. Sadece, kiracılara da değil konut maliklerine de ağır cezalar bulunmaktadır. Kiracılar için bu durum alt kiralama hakkı olsa da izin belgesiz yüz günden az kiralama yaptığında tahliye sebebi olabilecektir. Apartmanda şikayetlerin bu ağır cezalar sonucu hızla artacağını öngörebiliriz. Yüksek nitelikli konutlar dışında birden çok binası olan ya da tek binalı çok fazla bağımsız bölümün olduğu sitelerde ise turizm amaçlı konut kiralamak için izin belgesi almak gerçekten çok zor olacaktır. Bir kişiden bile izin alınmaması halinde oybirliği şartı yerine getirilmemiş olacaktır. Birden çok bloklu sitelerde binanın bulunduğu kat maliklerinden izin alınması gerekse de, oybirliği ile karar almak bir binada çok kolay olmayacaktır. Bırakın oy birliğini, oy çoğunluğu bile zor görülmektedir.

Bu düzenleme ile artık yüksek nitelikle konut olarak nitelendirilen, günlük kiralamak için izin belgesi alınabilecek konut sayısı artacağını düşünüyorum. Artık gayrimenkul geliştiricilerin yeni rotası airbnb kiralaması için konut üretmek olabilir. Çünkü, aylık kiralamaların geri dönüş süresi uzadığından daha kısa vadede yatırımlarını geri kazanmak isteyen yatırımcılar bu alana yönelebilir. Bir konutun 2, 3 ya da daha fazla katı kira geliri elde etmek isteyenler bu nitelikle konut alanlarından ya da oybirliği ile turizm konuta izin verilen binalardan taşınmaz sahibi olmak isteyeceklerdir. Bir binanın değeri artık kat mülkiyeti bulunanların oybirliği ile karar alması halinde artabilecektir.

Turizm amaçlı konut kiralamalarına ilişkin ileri de başka yazılarda sizden gelecek sorulara ve uygulamaya göre yazacağım. Şu anda sadece ortada bir mevzuat ve bu mevzuata göre izin belgesi başvurusu yapmış vatandaşlarımız bulunmaktadır. İleri ki günlerde bu konuya ilişkin bir çok hukuksal durum ortaya çıkacaktır.

Av. Arb. Mahmut ALTINEL

Görüşleriniz için mahmut@altinelhukuk.com