Av. Ahmet Karaca Yazıları

Gayrimenkul tokenizasyonu, bir taşınmaza veya taşınmazdan doğan ekonomik haklara ilişkin değerin, dağıtık defter teknolojisi üzerinde dijital tokenlarla temsil edilmesidir. Ancak Türkiye’de bir tokenın dijital cüzdanlar arasında devredilmesi, tek başına tapu mülkiyetini geçirmez. Sağlam bir proje; tokenın tapu payını mı, şirket payını mı, alacağı mı, kira gelirini mi yoksa bir sermaye piyasası aracını mı temsil ettiğini en başta belirlemelidir.

Bu ayrım yapılmadan geliştirilen sistem, teknik olarak kusursuz çalışsa bile yatırımcıya hukuken vaat edilen hakkı sağlamayabilir. Doğru gayrimenkul tokenizasyonu modeli; taşınmaz hukuku, sermaye piyasası mevzuatı, şirketler hukuku, vergi, MASAK yükümlülükleri, saklama güvenliği ve akıllı sözleşme altyapısının birlikte tasarlanmasını gerektirir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.705 taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanılacağını, m.706 ise mülkiyet devrini amaçlayan sözleşmelerin resmî şekilde yapılacağını düzenler. 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu m.13 ise Sermaye Piyasası Kuruluna, sermaye piyasası araçlarının belirli şartlarla kripto varlık olarak ihracına ilişkin esasları belirleme yetkisi verir.

Gayrimenkulü küçük dijital parçalara bölmek, projenin görünen yüzüdür. Asıl mesele, bu parçaların arkasında hangi hakkın bulunduğu ve yatırımcının o hakkı kime karşı, hangi belgelerle, hangi mercide ileri sürebileceğidir.

Gayrimenkul tokenizasyonu tam olarak nedir?

Gayrimenkul tokenizasyonu; bir taşınmazın mülkiyetinin, taşınmazı elinde bulunduran şirketin paylarının, kira gelirinin, satış gelirinin veya projeden doğan başka bir ekonomik hakkın dijital bir tokenla temsil edilmesidir. Token, temsil ettiği hakkın kendisi olabileceği gibi yalnızca o hakkı kullandıran teknik bir erişim aracı da olabilir.

“Token” sözcüğü tek başına hukuki nitelik göstermez. Aynı teknik altyapıyla oluşturulan iki tokendan biri şirket payı, diğeri borçlanma aracı, üçüncüsü yalnızca sözleşmeden doğan bir alacak hakkı niteliği taşıyabilir.

Bir gayrimenkul tokenizasyonu projesinde en az dört katman bulunur:

1. Dayanak varlık: Arsa, konut, iş yeri, otel, depo, enerji tesisi veya devam eden gayrimenkul projesi.

2. Hukuki hak: Mülkiyet, şirket payı, alacak, kira geliri, satış hasılatı ya da sermaye piyasası aracından doğan hak.

3. İhraç yapısı: Taşınmaz maliki, proje şirketi, özel amaçlı şirket, fon veya yetkili başka bir ihraççı.

4. Teknik kayıt: Tokenın üretildiği ağ, akıllı sözleşme, saklama sistemi ve yatırımcı kayıtları.

Bu katmanlardan biri diğerleriyle uyuşmuyorsa blokzincir, projeyi güvenli hâle getirmek yerine mevcut hatayı hızlı ve geri döndürülmesi güç biçimde çoğaltır.

Gayrimenkul tokenı tapu yerine geçer mi?

Türkiye’de gayrimenkul tokenı, mevcut hukuk düzeni içinde kendiliğinden tapu senedinin veya tapu sicilindeki kaydın yerine geçmez. Tokenın devri, taşınmaz mülkiyetinin devri için aranan resmî şekil ve tapu tescili şartlarını tek başına karşılamaz. Token sahibi ancak ihraç belgelerinde kendisine tanınan hakkı elde eder.

Bir hukukçu gözüyle çizginin başladığı yer nettir: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.705 uyarınca taşınmaz mülkiyeti kural olarak tescille kazanılır; aynı Kanun’un m.706 hükmü, taşınmaz devrini amaçlayan sözleşmelerin resmî şekilde düzenlenmesini şart koşar.

Bu nedenle “bir dairenin yüzde birini token olarak satın alma” ifadesi tek başına yeterli değildir. Yatırımcının şu soruların cevabını görmesi gerekir:

• Tapu sicilinde yatırımcı adına bir pay tescil edilecek mi?

• Token, taşınmazı elinde bulunduran şirketin payını mı temsil ediyor?

• Yatırımcı yalnızca kira veya satış gelirinden pay alma hakkı mı kazanıyor?

• Tokenın geri alınmasını veya belirli bir bedelin ödenmesini kim taahhüt ediyor?

• İhraççı ödeme yapmazsa yatırımcı doğrudan taşınmaza başvurabilecek mi?

• Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya başka bir sınırlama bulunuyor mu?

Token yalnızca sözleşmesel bir gelir hakkı sağlıyorsa yatırımcı gayrimenkulün maliki olmaz. Taşınmaz satıldığında veya ihraççı iflas ettiğinde yatırımcının konumu, sözleşmenin ve kurulan teminat yapısının niteliğine göre belirlenir.

Türkiye’de gayrimenkul tokenizasyonu yasal mı?

Gayrimenkul tokenizasyonunu bütünüyle yasaklayan tek bir düzenleme bulunmamaktadır. Buna karşılık projenin hukuka uygunluğu, tokenın temsil ettiği hak ve sunulan hizmetlere göre belirlenir. Sermaye piyasası aracı niteliğindeki bir token, yalnızca “dijital gayrimenkul payı” adı verilerek Sermaye Piyasası Kanunu kapsamından çıkarılamaz.

Teknoloji ve finans hukukunun kesişiminden bakıldığında belirleyici kapı 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu m.13’tür: Sermaye Piyasası Kurulu, sermaye piyasası araçlarının kripto varlık olarak ihracına ve elektronik ortamdaki kayıtlara göre izlenmesine ilişkin esasları belirleyebilir. Kripto varlık hizmet sağlayıcılarının kurulması ve faaliyete başlaması ise Kanun’un m.35/B hükmü uyarınca Kurul iznine bağlıdır.

Bir token aşağıdaki özelliklerden birini taşıyorsa sermaye piyasası mevzuatı bakımından ayrıca değerlendirilmelidir:

• Çok sayıda yatırımcıdan kaynak toplanması,

• Yatırımcıya dönemsel getiri vaat edilmesi,

• Kira veya satış gelirinin yatırımcılara dağıtılması,

• Tokenın ikincil piyasada alınıp satılması,

• İhraççının yönetiminden bağımsız bir kazanç beklentisi oluşturulması,

• Tokenın pay, borçlanma aracı, fon katılma payı veya başka bir yatırım aracına benzer haklar sağlaması.

Hukuki nitelendirmede kullanılan isim değil, kurulan ekonomik yapı dikkate alınır. “Utility token”, “gayrimenkul coin’i” veya “üyelik tokenı” şeklindeki adlandırmalar, yatırımcıya fiilen finansal getiri sunan bir modeli kendiliğinden düzenleme alanının dışına çıkarmaz.

Kripto varlıkların alım satımı, ilk satışı, dağıtımı, transferi veya saklanması için platform hizmeti sunulması da ayrıca izin gerektirebilir. III-35/B.1 ve III-35/B.2 sayılı Tebliğler; kripto varlık hizmet sağlayıcılarının kuruluşunu, bilgi sistemlerini, iç kontrolünü, saklama yapısını, rezerv kanıtını, listeleme süreçlerini ve sermaye yeterliliğini düzenlemektedir. Her gayrimenkul projesinin kendi internet sitesine bir alım satım ekranı ekleyerek bağımsız token pazarı kurması hukuken güvenli bir yöntem değildir.

Gayrimenkul tokenizasyonunda hangi hukuki model seçilmelidir?

Doğru model, yatırımcıya verilmek istenen hakkın niteliğine göre seçilmelidir. Tek bir gayrimenkul tokenizasyonu şablonu bütün projelere uygulanamaz. Kira getirisi sunan tamamlanmış bir bina ile inşaat finansmanı arayan bir konut projesi, aynı şirket ve token yapısıyla kurgulanmamalıdır.

Doğrudan mülkiyet modeli, yatırımcının tapu payı sahibi olmasını sağlar; ancak çok sayıda yatırımcı bulunması hâlinde yönetim, satış, önalım, ortaklığın giderilmesi ve kullanım kararları ciddi sorunlar doğurabilir.

Sözleşmesel gelir modelinin kurulması daha kolay görünür. Buna karşılık yatırımcının güvencesi yalnızca token değil; ihraççıyla yapılan sözleşme, taşınmaz üzerindeki teminatlar, gelir hesabının kontrolü ve iflas hâlindeki hukuki sıralamadır.

Proje şirketi modeli, taşınmazın ayrı bir şirket bünyesinde tutulmasına imkân verir. Ancak özel amaçlı şirket kurulması tek başına malvarlığını bütün risklerden korumaz. Şirketin borçlanma sınırları, ilişkili taraf işlemleri, pay rehni, taşınmazın devredilmesini engelleyen hükümler ve hesap kontrolü ayrıca düzenlenmelidir.

Gayrimenkul sertifikası ile gayrimenkul tokenı aynı şey midir?

Gayrimenkul sertifikası ile gayrimenkul tokenı aynı kavram değildir. Gayrimenkul sertifikası, VII-128.2 sayılı Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği kapsamında düzenlenen bir sermaye piyasası aracıdır. Token ise çeşitli hakları temsil edebilen teknik bir kayıt biçimidir. Bir sermaye piyasası aracı ancak ilgili düzenlemeler çerçevesinde kripto varlık biçiminde ihraç edilebilir.

Gayrimenkul sertifikaları, bir gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlere ilişkin belirli alan birimlerini temsil edebilir. Sertifika sahibi gerekli miktara ulaştığında ve ihraç belgelerindeki şartları yerine getirdiğinde “asli edim” kapsamında bağımsız bölümün teslimini isteyebilir. Yatırımcı bağımsız bölüm talep etmezse, ilgili taşınmazların satılması ve elde edilen tutarın yatırımcılara dağıtılması “tali edim” kapsamında gündeme gelebilir.

Gayrimenkul sertifikası, her tokenizasyon projesi için otomatik çözüm değildir. Sertifika modeli ağırlıklı olarak gayrimenkul projelerinin finansmanı ve belirli bağımsız bölümlerin temsil edilmesi üzerine kuruludur. Tamamlanmış bir otelin kira gelirini, lojistik deponun işletme kazancını veya çok sayıda taşınmazdan oluşan portföyü yatırımcılara dağıtmak isteyen projelerde farklı yapılar gerekebilir.

6362 sayılı Kanun m.13, sermaye piyasası araçlarının kripto varlık olarak ihracına ilişkin düzenleme yapma yetkisini SPK’ya vermektedir. Bu hüküm, mevcut gayrimenkul sertifikalarının kendiliğinden blokzincir tokenına dönüştüğü anlamına gelmez. İhraç modelinin, kayıt sisteminin ve hizmet sağlayıcıların SPK tarafından belirlenen usule uygun olması gerekir.

Gayrimenkul tokenizasyonu adım adım nasıl yapılmalıdır?

Sağlam bir gayrimenkul tokenizasyonu projesi, önce akıllı sözleşme yazılarak değil, yatırımcıya verilecek hakkın tanımlanmasıyla başlar. Hukuki sınıflandırma tamamlandıktan sonra taşınmaz incelemesi, ihraççı yapısı, izinler, sözleşmeler, değerleme, saklama ve yazılım geliştirme aynı proje planı içinde ilerletilmelidir.

1. Tokenın temsil edeceği hak belirlenmelidir

“Bir binayı tokenlaştıracağız” açıklaması hukuken yeterli değildir. Proje belgesinde yatırımcının şu haklardan hangisini kazanacağı açıkça yazılmalıdır:

• Tapuda mülkiyet payı,

• Şirket ortaklığı,

• Belirli vadede geri ödenecek alacak,

• Kira gelirine katılma,

• Satış gelirine katılma,

• Belirli bağımsız bölümü edinme hakkı,

• Fon veya başka bir sermaye piyasası aracından doğan hak.

Token sahibinin oy hakkı, bilgi alma hakkı, gelir hakkı, satış talep hakkı ve projeden çıkış yöntemi ayrı ayrı tanımlanmalıdır.

2. Taşınmazın hukuki incelemesi tamamlanmalıdır

Token arzından önce yalnızca tapu senedini görmek yeterli değildir. En azından şu kayıt ve belgeler incelenmelidir:

• Tapu kaydı ve takyidatlar,

• İpotek, haciz, intifa ve irtifak hakları,

• İmar durumu ve yapı ruhsatı,

• Yapı kullanma izin belgesi,

• Kat irtifakı veya kat mülkiyeti durumu,

• Kira sözleşmeleri ve tahliye riskleri,

• Devam eden davalar ve icra takipleri,

• Vergi, aidat ve kamu borçları,

• Deprem, yapı güvenliği ve sigorta belgeleri,

• Taşınmazın fiilî kullanımı ile tapu kaydı arasındaki uyum.

Dayanak taşınmaz üzerindeki bir ipotek, token üretildiğinde ortadan kalkmaz. Teknik kayıtta “temiz varlık” yazması da tapu sicilindeki takyidatı hükümsüz kılmaz.

3. İhraççı ve malvarlığı yapısı kurulmalıdır

Taşınmazın proje sahibinin diğer ticari faaliyetleriyle aynı şirket içinde tutulması, yatırımcıyı şirketin bütün borçlarına maruz bırakabilir. Ayrı bir proje şirketi kullanılması risklerin ayrıştırılmasına yardımcı olur; fakat gerçek koruma için şirket sözleşmesi, borçlanma sınırları, banka hesapları, teminatlar ve ilişkili taraf işlemleri birlikte düzenlenmelidir.

Taşınmazın izinsiz satılması veya yeniden ipotek edilmesi engellenmelidir. Kira gelirlerinin hangi banka hesabına yatacağı, hesabı kimin kontrol edeceği ve işletme giderlerinin hangi sırayla düşüleceği önceden belirlenmelidir.

4. Sermaye piyasası ve faaliyet izni analizi yapılmalıdır

Tokenın hukuki niteliği, yatırımcıya sunulmadan önce yazılı bir sınıflandırma raporuyla değerlendirilmelidir. İhraç, halka arz, ilk satış, listeleme, aracılık, alım satım platformu ve saklama faaliyetlerinin her biri ayrı bir izin konusu olabilir.

İhraççının “yalnızca teknoloji şirketi” olması, yürüttüğü faaliyeti izin kapsamından çıkarmaz. 6362 sayılı Kanun m.35/B, kripto varlık hizmet sağlayıcılarının kurulması ve faaliyete başlaması için SPK iznini zorunlu tutar. İzinsiz kripto varlık hizmet sağlayıcılığı için Kanun’un m.109/A hükmünde üç yıldan beş yıla kadar hapis ve beş bin günden on bin güne kadar adli para cezası öngörülmüştür.

5. İhraç belgeleri ve yatırımcı sözleşmeleri hazırlanmalıdır

Teknik tanıtım belgesi, yatırımcı sözleşmesinin yerini tutmaz. Projede en az şu konular açıkça düzenlenmelidir:

• Tokenın temsil ettiği hakkın hukuki niteliği,

• Toplam token miktarı ve yeni token üretme şartları,

• Gelir hesaplama ve dağıtım yöntemi,

• Masraflar, komisyonlar ve yönetim ücretleri,

• Değerleme yöntemi ve değerleme sıklığı,

• Taşınmazın satışına kimlerin karar vereceği,

• Temerrüt, iflas ve projenin sona ermesi,

• Tokenın devredilebileceği kişiler,

• Cüzdan kaybı veya özel anahtarın çalınması,

• Akıllı sözleşme hatasında uygulanacak süreç,

• Uyuşmazlık çözümü ve yetkili mahkeme,

• Vergi ve kesinti sorumlulukları.

Pazarlama metniyle hukuki belgeler arasında fark bulunmamalıdır. Reklamda “gayrimenkul ortağı”, sözleşmede “teminatsız alacaklı” hâline gelen yatırımcı, projenin en temel şeffaflık sorunu ile karşılaşır.

6. Ekonomik model ve değerleme oluşturulmalıdır

Taşınmazın değeri, toplam token miktarı, gelir beklentisi ve giderler birbirini doğrulamalıdır. Proje sahibi tarafından belirlenen tek taraflı değer yerine bağımsız değerleme kullanılmalıdır.

Net dağıtılabilir gelir hesaplanırken şu kalemler gösterilmelidir:

Brüt kira geliri – boş kalma kaybı – bakım giderleri – sigorta – vergi – yönetim gideri – finansman gideri = dağıtılabilir net gelir

Yatırımcı yalnızca beklenen getiriyi değil, varsayımların değişmesi hâlinde ortaya çıkacak sonucu da görebilmelidir.

7. Teknik sistem hukuk belgelerine göre geliştirilmelidir

Akıllı sözleşme, yatırımcı sözleşmesinde bulunmayan yeni bir hak yaratmamalı; sözleşmede tanınan bir hakkı da ortadan kaldırmamalıdır. Kod ile hukuk metni arasında çelişki bulunursa hangi kaydın esas alınacağı açıkça belirlenmelidir.

Yazılım geliştirme tamamlandıktan sonra bağımsız kod denetimi, sızma testi, yetki kontrolü ve olağanüstü durum senaryoları çalıştırılmalıdır.

8. Kontrollü pilot uygulama yapılmalıdır

İlk aşamada sınırlı yatırımcı ve düşük işlem hacmiyle pilot uygulama yapılması, kayıt uyuşmazlıklarını erken aşamada ortaya çıkarır. Token kayıtları; şirket pay defteri, yatırımcı listesi, banka hareketleri, saklama sistemi ve varsa MKK kayıtlarıyla düzenli biçimde karşılaştırılmalıdır.

En maliyetli hata, önce milyonlarca token üretip hukuki yapıyı daha sonra bu koda uydurmaya çalışmaktır.

Teknik altyapıda hangi bileşenler bulunmalıdır?

Gayrimenkul tokenizasyonunun teknik altyapısı yalnızca token üreten bir akıllı sözleşmeden oluşmaz. Kimlik doğrulama, yetkilendirilmiş transfer, güvenli saklama, gelir dağıtımı, dış veri aktarımı, kayıt mutabakatı, denetim izi ve olağanüstü durum yönetimi aynı sistem içinde çalışmalıdır. Her bileşen, tokenın hukuki niteliğiyle uyumlu kurulmalıdır.

Ağ seçimi

Herkese açık blokzincir daha fazla şeffaflık sağlayabilir; ancak işlem maliyeti, kişisel verilerin görünürlüğü, yaptırım uygulama kabiliyeti ve anahtar kaybı bakımından ilave riskler doğurur.

İzinli ağlar ise katılımcıların kontrol edilmesine imkân verir. Buna karşılık ağ yöneticisinin kayıtları değiştirme yetkisi ve sistemin tek bir işletmeciye bağımlılığı şeffaf biçimde açıklanmalıdır.

Ağ seçiminde popülerlikten önce şu ölçütler dikkate alınmalıdır:

• Kesintisiz çalışma geçmişi,

• İşlem kesinliği,

• Akıllı sözleşme güvenliği,

• İşlem maliyeti,

• Ağın yönetim yapısı,

• Güncelleme ve çatallanma riski,

• Cüzdan ve saklama desteği,

• Mevzuata uygun transfer kısıtlarının uygulanabilirliği.

Kimlik bağlantısı ve izinli transfer

Gayrimenkule bağlı yatırım tokenlarının sınırsız ve anonim biçimde devredilmesi çoğu modelde uygun değildir. Akıllı sözleşme, yalnızca kimliği doğrulanmış ve yatırım şartlarını sağlayan cüzdanlar arasında transfere izin verecek biçimde tasarlanabilir.

Cüzdan adresi ile gerçek kişinin kimliği arasındaki bağlantı güvenli bir sistemde tutulmalıdır. Kişisel bilgilerin doğrudan herkese açık blokzincire yazılması, sonradan silme veya düzeltme imkânını ortadan kaldırabileceği için tercih edilmemelidir.

Saklama ve anahtar yönetimi

Özel anahtarın kaybedilmesi, yatırımcının ekonomik hakkını bütünüyle kaybetmesine yol açmamalıdır. Kurtarma, miras, mahkeme kararı, haciz, hesap dondurma ve yetkisiz transfer senaryoları önceden tasarlanmalıdır.

Saklama sisteminde çoklu imza, çok taraflı hesaplama, sıcak ve soğuk cüzdan ayrımı, işlem limitleri, görevler ayrılığı ve olağanüstü erişim prosedürü birlikte kullanılabilir. SPK düzenlemeleri, kripto varlık hizmet sağlayıcıları açısından bilgi sistemleri, saklama, müşteri varlıklarının ayrıştırılması ve rezerv kanıtı denetimi gibi yükümlülükler getirmektedir.

Dış veri ve mutabakat sistemi

Blokzincir, taşınmazın kira bedelini, boş kalıp kalmadığını veya tapudaki ipoteği kendiliğinden bilemez. Bu bilgiler sisteme dış kaynaklardan aktarılır. Dış dünyadaki bilgiyi akıllı sözleşmeye taşıyan bu mekanizma “oracle”, yani dış veri sağlayıcısı olarak adlandırılır.

Yanlış veri girilirse akıllı sözleşme yanlış sonucu kusursuz biçimde uygular. Bu nedenle tapu, banka, kira yönetimi, muhasebe ve değerleme kayıtlarının kim tarafından güncelleneceği belirlenmeli; kritik veriler tek kişinin beyanına bırakılmamalıdır.

Akıllı sözleşme hangi işlevleri içermelidir?

Akıllı sözleşme, tokenın üretilmesini ve transferini düzenleyen koddan daha geniş bir işlev üstlenmelidir. Toplam arz, yetkili cüzdanlar, gelir dağıtımı, dondurma, yakma, geri alma, yönetim kararları ve olağanüstü durumlar açık kurallara bağlanmalıdır. Kodun değiştirilebilme yetkisi de sınırlandırılmalıdır.

Asgari olarak şu işlevler değerlendirilmelidir:

• Arz kontrolü: Toplam token miktarını kim artırabilir?

• Transfer kısıtı: Kimliği doğrulanmamış cüzdana transfer engellenecek mi?

• Gelir dağıtımı: Hak sahipliği hangi tarihteki bakiyeye göre hesaplanacak?

• Dondurma: Mahkeme, icra veya yetkili kurum kararı nasıl uygulanacak?

• Kurtarma: Cüzdanını kaybeden yatırımcının hakkı yeni cüzdana nasıl aktarılacak?

• Yakma: Taşınmaz satıldığında veya yatırımcı çıkış yaptığında tokenlar nasıl iptal edilecek?

• Yönetim: Güncelleme yetkisi tek bir kişide mi, çoklu imza yapısında mı olacak?

• Duraklatma: Siber saldırı hâlinde transferler geçici olarak durdurulabilecek mi?

• Kayıt geçmişi: Değişiklikler ve yönetici işlemleri denetlenebilir biçimde kaydedilecek mi?

Değiştirilemeyen kod her zaman daha güvenli değildir. Hatalı bir akıllı sözleşmenin değiştirilememesi, zararın da düzeltilememesi anlamına gelebilir. Buna karşılık sınırsız güncelleme yetkisi, ihraççının yatırımcı haklarını sonradan değiştirmesine imkân verir. Çözüm; sınırlı yetki, çoklu onay, zaman kilidi ve yatırımcılara önceden bildirim mekanizmasıdır.

Değerleme, gelir dağıtımı ve likidite nasıl yönetilmelidir?

Gayrimenkul tokenının fiyatı, yalnızca son gerçekleşen dijital işleme göre belirlenmemelidir. Taşınmazın bağımsız değeri, net gelir üretme kapasitesi, borçları, boşluk oranı ve satış masrafları birlikte izlenmelidir. Gelir dağıtımı banka ve muhasebe kayıtlarıyla doğrulanmalı; likidite ise garanti olarak değil risk unsuru olarak açıklanmalıdır.

Token fiyatının dayanak taşınmaz değerinden kopmasını engellemek için düzenli değerleme yapılmalıdır. Bununla birlikte değerleme raporundaki tutar, yatırımcının tokenını aynı bedelden hemen satabileceği anlamına gelmez.

Örneğin bir taşınmazın değeri 100 milyon TL ve toplam token sayısı bir milyon ise başlangıçta token başına 100 TL hesaplanabilir. Taşınmazın üzerinde 20 milyon TL borç varsa yatırımcı açısından dikkate alınması gereken net varlık değeri farklıdır. Satış vergileri, komisyonlar ve erken çıkış giderleri de hesaplamaya katılmalıdır.

Kira gelirlerinin otomatik dağıtılması teknik olarak mümkündür. Ancak tahsil edilen para, muhasebe kayıtları, vergi kesintileri ve yatırımcı haklarıyla eşleştirilmeden yalnızca akıllı sözleşmeye bakılarak dağıtım yapılmamalıdır.

16 Nisan 2021 tarihli Ödemelerde Kripto Varlıkların Kullanılmamasına Dair Yönetmelik m.3, Yönetmelik kapsamındaki kripto varlıkların ödemelerde doğrudan veya dolaylı kullanılmasını yasaklar. Yönetmelik m.4 ise ödeme ve elektronik para kuruluşlarının belirli kripto varlık modellerine aracılık etmesini sınırlar. Tokenın sermaye piyasası aracı olarak sınıflandırılması farklı bir hukuki değerlendirme gerektirse de yatırım bedelinin toplanması ve getirinin dağıtılması, hukuka uygun banka ve ödeme altyapısı üzerinden kurgulanmalıdır.

Likidite konusunda yatırımcıya üç gerçek açıkça anlatılmalıdır:

1. Tokenlaştırma, kendiliğinden alıcı oluşturmaz.

2. İkincil piyasa kurulması ayrıca izin ve altyapı gerektirebilir.

3. Taşınmaz satılamıyorsa tokenın da kısa sürede nakde çevrilememesi mümkündür.

“İstediğiniz anda satabilirsiniz” vaadi, gerçekten çalışan ve hukuken izinli bir piyasa bulunmadıkça verilmemelidir.

Gayrimenkul tokenizasyonunun başlıca riskleri nelerdir?

Gayrimenkul tokenizasyonundaki riskler yalnızca kripto para fiyat hareketlerinden ibaret değildir. Tapu ile token kaydının uyuşmaması, ihraççının borçları, yanlış değerleme, likidite eksikliği, akıllı sözleşme açığı, anahtar kaybı ve yetkisiz gelir kullanımı yatırımcının hakkını doğrudan etkileyebilir. Her risk için önceden uygulanabilir bir kontrol kurulmalıdır.

Yatırımcı açısından en tehlikeli yapı, taşınmazın var olduğu fakat token ile taşınmaz arasında icra edilebilir bir hukuki bağ kurulmadığı yapıdır. Binanın gerçek olması, yatırımcının o bina üzerinde gerçek bir hak sahibi olduğunu tek başına göstermez.

MASAK ve kişisel veri yükümlülükleri nasıl kurulmalıdır?

Gayrimenkul tokenizasyonunda yatırımcı kimliği, fon kaynağı, cüzdan adresi ve işlemlerin amacı izlenmelidir. Kripto varlık hizmet sağlayıcıları 5549 sayılı Kanun kapsamında kimlik tespiti ve işlem kayıtlarına ilişkin yükümlülükler taşır. Kişisel veriler ise blokzincire gelişigüzel yazılmadan, hukuki sebep ve saklama süresi belirlenerek işlenmelidir.

6362 sayılı Kanun m.35/C, kripto varlık hizmet sağlayıcılarının müşteri kimliklerini 5549 sayılı Suç Gelirlerinin Aklanmasının Önlenmesi Hakkında Kanun kapsamında tespit etmesini öngörür. Aynı madde, transferlere ilişkin cüzdan ve hesap kayıtlarının güvenli, erişilebilir ve takip edilebilir biçimde tutulmasını; gönderici ve alıcı bilgilerinin ilgili düzenlemelere uygun aktarılmasını gerektirir.

Uyum sistemi yalnızca kimlik belgesi alınmasından oluşmaz. Projenin riskine göre şu kontroller kurulmalıdır:

• Gerçek kişi ve tüzel kişi kimlik doğrulaması,

• Gerçek faydalanıcının tespiti,

• Fon ve servet kaynağı incelemesi,

• Yaptırım ve siyasi nüfuz sahibi kişi taraması,

• Riskli cüzdan ve işlem geçmişi analizi,

• Şüpheli işlem izleme,

• Ülke ve coğrafi risk kontrolü,

• İşlem limiti ve olağan dışı davranış alarmı,

• Belge ve kayıtların mevzuata uygun saklanması.

KYC belgelerinin veya yatırımcı adreslerinin herkese açık blokzincire yazılması doğru bir veri mimarisi değildir. 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu bakımından verinin belirli, açık ve meşru amaçlarla işlenmesi; gerekli süre kadar saklanması; yetkisiz erişime karşı korunması gerekir. Yurt dışındaki düğümler, bulut hizmetleri veya saklama sağlayıcıları kullanılıyorsa kişisel verilerin yurt dışına aktarılmasına ilişkin kurallar ayrıca değerlendirilmelidir.

Gayrimenkul tokenizasyonunda en sık hangi hatalar yapılır?

En sık hata, token üretiminin hukuki yapıdan önce tamamlanmasıdır. Bunu tapu hakkı ile sözleşmesel gelirin karıştırılması, izinsiz piyasa kurulması, gerçek dışı likidite vaadi, eksik değerleme ve gelirlerin ayrı hesapta tutulmaması izler. Projenin tanıtım dili de hukuki belgeler kadar dikkatli hazırlanmalıdır.

Başlıca hatalar şunlardır:

• Tokenın hangi hakkı temsil ettiğinin belirsiz bırakılması,

• “Blokzincirde kayıtlı” ifadesinin tapu güvencesi gibi sunulması,

• Proje sahibinin hem değerlemeyi hem fiyatı tek başına belirlemesi,

• Gayrimenkulün ipotek ve hacizlerinin yatırımcıdan saklanması,

• Toplanan yatırım bedelinin proje dışı faaliyetlerde kullanılması,

• İhraççı ile saklama kuruluşunun aynı risk havuzunda bırakılması,

• Akıllı sözleşmeye sınırsız token üretme yetkisi eklenmesi,

• Özel anahtar kaybı ve miras senaryosunun düzenlenmemesi,

• İkincil piyasa izni bulunmadan kesintisiz alım satım sözü verilmesi,

• Vergi yükümlülüklerinin ihraçtan sonraya bırakılması,

• Reklamda “mülkiyet”, sözleşmede “teminatsız alacak” sunulması.

Özellikle yüksek getiri vaadi, günlük fiyat artışı söylemi veya ihraççının sabit bedelden geri alım garantisi dikkatle incelenmelidir. Bu tür taahhütler projenin ekonomik niteliğini değiştirebilir ve yatırımcı açısından ihraççının ödeme gücüne bağlı yeni bir risk yaratabilir.

Gayrimenkul tokenizasyonu hakkında sık sorulan sorular nelerdir?

Gayrimenkul tokenizasyonuna ilişkin sorular çoğunlukla tokenın tapu sağlayıp sağlamadığı, Türkiye’de yasal olup olmadığı, kira gelirinin nasıl dağıtılacağı ve yatırımcının parasını nasıl geri alacağı üzerinde yoğunlaşır. Bu soruların hiçbirine yalnızca kullanılan blokzincirin adıyla cevap verilemez; belirleyici olan hukuki model ve ihraç belgeleridir.

Gayrimenkul tokenı satın alan kişi evin ortağı olur mu?

Her zaman olmaz. Token sahibinin taşınmaza ortak olabilmesi için mülkiyet payının tapu sicilinde usulüne uygun biçimde tescil edilmesi gerekir. Token yalnızca şirket payını veya kira alacağını temsil ediyorsa yatırımcı doğrudan taşınmazın maliki değildir.

Gayrimenkul tokenizasyonu için SPK izni gerekir mi?

Tokenın sermaye piyasası aracı niteliğinde olması, halka sunulması veya alım satım, ilk satış, dağıtım ve saklama gibi düzenlenmiş hizmetlerin verilmesi hâlinde SPK izni ya da onayı gündeme gelebilir. Her proje, ekonomik içeriğine göre ayrı sınıflandırılmalıdır.

Herkes kendi gayrimenkul tokenını çıkarabilir mi?

Teknik olarak herkes bir akıllı sözleşme oluşturabilir. Ancak token çıkarmanın teknik olarak mümkün olması, halka satışın ve platform işletmenin hukuken serbest olduğu anlamına gelmez. İzin gerektiren faaliyetin akıllı sözleşme üzerinden yürütülmesi izin zorunluluğunu ortadan kaldırmaz.

Kira geliri token sahiplerine otomatik dağıtılabilir mi?

Teknik olarak dağıtılabilir. Önce kira tahsilatı, giderler, vergiler, yönetim ücreti ve hak sahipliği doğrulanmalıdır. Dağıtımın banka ve muhasebe kayıtlarıyla mutabık olması gerekir. Akıllı sözleşme, var olmayan veya henüz tahsil edilmemiş geliri dağıtmamalıdır.

Tokenın fiyatı gayrimenkulün değerine eşit midir?

Zorunlu olarak değildir. Token fiyatı; taşınmazın değerinin yanında ihraççının borçları, tokena bağlı haklar, piyasa likiditesi, işlem masrafları ve yatırımcı talebinden etkilenir. Bağımsız değerleme raporu, belirli bir fiyattan satış garantisi vermez.

Tokenı istediğim zaman satabilir miyim?

Ancak hukuken izinli ve fiilen çalışan bir ikincil piyasa ile alıcı bulunması hâlinde satabilirsiniz. Tokenlaştırma likiditeyi kolaylaştırabilir; likiditeyi garanti etmez. Projede çıkış süresi, geri alım şartları ve satış kanalı açıkça gösterilmelidir.

Taşınmaz satılırsa token sahiplerine ne olur?

Sonuç, ihraç belgelerinde yazan tasfiye ve gelir dağıtım hükümlerine bağlıdır. Satış masrafları, vergiler, banka borçları ve diğer öncelikli ödemeler düşüldükten sonra kalan tutarın hangi sırayla dağıtılacağı önceden belirlenmelidir.

Proje şirketi iflas ederse yatırımcı gayrimenkulü alabilir mi?

Otomatik olarak alamaz. Yatırımcının taşınmaz üzerindeki ayni hakkı, teminatı veya ayrıcalıklı alacağı bulunmuyorsa genel iflas sırasına tabi bir alacaklı hâline gelebilir. Ayrı proje şirketi kullanılması tek başına iflas riskini ortadan kaldırmaz.

Gayrimenkul tokenının vergisi nasıl hesaplanır?

Vergi sonucu tokenın hukuki niteliğine, ihraççıya, yatırımcının gerçek veya tüzel kişi olmasına, gelirin kira, faiz, kâr payı ya da değer artışı sayılmasına göre değişir. İhraç öncesinde kurumlar vergisi, gelir vergisi, KDV, damga vergisi ve tapu harcı etkileri model bazında incelenmelidir. Her token için geçerli tek bir vergi oranı bulunmaz.

Blokzincir kullanmak noter veya tapu işlemini ortadan kaldırır mı?

Hayır. Kanunun resmî şekil, tescil veya yetkili kurum kaydı aradığı işlemlerde blokzincir kaydı bu şartların yerine geçmez. Blokzincir; kayıtların zamanını, bütünlüğünü ve transfer geçmişini gösterebilir, fakat kanunen yetkili sicilin görevini kendiliğinden devralamaz.

Sağlam bir gayrimenkul tokenizasyonu projesi nereden başlamalıdır?

Sağlam proje, yazılım şirketinden token fiyatı almakla değil, tek sayfalık bir hak matrisi hazırlamakla başlamalıdır. Bu matriste dayanak taşınmaz, token sahibinin hakkı, ihraççı, gelir kaynağı, teminat, devir yöntemi, yetkili platform, saklama kuruluşu, vergilendirme ve tasfiye sırası açıkça gösterilmelidir.

Gayrimenkul tokenizasyonu, doğru kurulduğunda yüksek bedelli taşınmazlara daha düşük tutarlarla katılımı, kayıtların daha şeffaf izlenmesini ve gelir dağıtımının otomasyonunu sağlayabilir. Yanlış kurulduğunda ise yatırımcıya tapu sahibi olduğunu düşündüren, gerçekte yalnızca teminatsız bir alacak bırakan pahalı bir yazılım projesine dönüşür.

Bu nedenle teknik geliştirmeye geçmeden önce üç çıktı tamamlanmalıdır: tokenın hukuki sınıflandırma raporu, taşınmazın hukuki inceleme raporu ve yatırımcı haklarını gösteren bağlayıcı sözleşme seti. Bu üç belge tamamlanmadan yapılan token satışı; proje sahibine hız kazandırmaz, daha sonra düzeltilmesi aylar sürebilecek bir izin, tapu ve yatırımcı uyuşmazlığı doğurur.

Yazar: Av. Ahmet Karaca

• Av. Ahmet Karaca , İstanbul Barosuna kayıtlı avukat olup çalışmalarını bilişim hukuku, ceza hukuku, kripto varlık hukuku, siber suçlar ve dijital dolandırıcılık dosyaları üzerinde yoğunlaştırmaktadır.