Kira sözleşme süresi bitmeden yapılan zam ve tahliye

Mevcut enflasyon nedeniyle kira artışları birçok kiracıyı mağdur etmeye başlamıştır. Uygulamada konut veya çatılı işyeri sahibinin tek taraflı olarak çeşitli sebepler ileri sürerek kirayı yasal sınırın üstünde artırdığı görülmektedir. Yılda bir kere kira sözleşmesi yenilenmektedir. Bu nedenle ev sahibinin kira sözleşmesinin süresi dolmadan ek bir artış talep etme hakkı yoktur. Peki ev sahibinin sözleşme süresi dolmadan kirayı arttırdığı bir durumda ne yapılmalıdır? Bu gibi durumlar için hukuki düzenlemeler mevcuttur. Sözleşmede bir artış oranı öngörülmüşse buna göre bir artış yapılır, aksi takdirde TÜFE oranına göre artırılması veya dava açılarak hâkimin kirayı belirlemesi istenebilecektir.

Taşınmaz sahibinin haksız taleplerine uyulmadığı taktirde taşınmaz sahipleri genellikle icra takibi yapmakta, ihbarda veya kiracı tahliyesi için başvuruda bulunmaktadır. Bunların hepsinin haksız ve etkisiz olacağını söylenmelidir. Ancak bu işlemlere karşı kiracının yasal gerekçelerle cevap ve itirazlarda bulunması gerekmektedir. Örneğin eve gelen ödeme emrine 7 gün içerisinde itiraz etmek mümkündür. Sözleşmeye göre yapılan artırımı kabul etmeyerek eksik ödeme yapan kiracıya ise usulüne uygun şekilde ihbarda bulunarak icra dairesi aracılığıyla ödeme emri gönderilebilecek ve alacağın tahsil edilmesi sağlanabilecek yahut kirasını ödemeyen kiracıya karşı başvurulacak hükümlere gidilebilecektir. Bu kapsamda tahliye talepli bir icra başlatılabileceği gibi tahliye davası da açılabilecektir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmenin bildirim yoluyla sona ermesi Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesinde üç fıkra hâlinde düzenlenmiştir. Maddenin birinci fıkrasında, ''Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacağı ve kiraya verenin, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceği kuralına yer verilmiştir.'' Bu fıkra kiracının haklarını koruyan bir düzenlemedir. Ancak aynı fıkranın son cümlesinde, bu kuralın bir istisnası niteliğinde olmak üzere, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin, tek taraflı olarak, sözleşmeye son verebileceği belirtilmiştir. Bu istisnaî hüküm gereğince kiraya veren, sözleşmeyi en erken on uzama yılını izleyen yılın (yani, on birinci yılın) sonu itibariyle, en az üç ay önce bildirimde bulunarak sona erdirme hakkını kullanmamış veya üç aylık bildirim süresine uymadığı için kullanamamışsa sonraki her uzama yılının sonu itibarıyla, üç aylık yasal bildirim süresine uymak koşuluyla, sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirme hakkını kullanabilecektir.

Bu istisnaî hüküm gereğince kiraya veren, sözleşmeyi en erken on uzama yılını izleyen yılın (yani, on birinci yılın) sonu itibariyle, en az üç ay önce bildirimde bulunarak sona erdirme hakkını kullanmamış veya üç aylık bildirim süresine uymadığı için kullanamamışsa sonraki her uzama yılının sonu itibarıyla üç aylık yasal bildirim süresine uymak koşuluyla sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirme hakkını kullanabilecektir. Ancak belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren önceki Borçlar Kanunumuzdaki düzenlemeden farklı olarak bu hakkını en erken, kiranın başlangıcından on yıl geçince yasal fesih bildirim dönem ve sürelerine uyarak kullanabilir. Kiraya verenin kira sözleşmesini 10 yıldan daha kısa bir süre içinde feshetmek için haklı sebepleri olmalıdır. Kanun koyucu bu sebepleri kanunda tek tek sayarak sınırlandırmıştır.

Sonuç olarak, sözleşmenin süresi dolmadan kiranın artırılması ve sözleşme süresi dolmadan kiracının haksız yere tahliye edilmesi söz konusu değildir. Kiracının hakları kanunla korunmaktadır.