Av. Ali Cenk AHİ - İşyeri kira sözleşmesi devredilebilir mi? - Haberler.com

İşyeri kira sözleşmesi devredilebilir mi?

İşyeri kira sözleşmesi devredilebilir mi?

TBK'nın 323. maddesi gereğince, kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. İşyeri kiraları bakımından Kiraya Veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Yine, işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olmaya devam edecektir.

İlgili TBK hükmü içerisindeki "Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez." düzenlemesi, mülga Borçlar Kanunu kapsamında da kira ilişkisinin devri için kiraya verenin rızası gerektirdiğinden işbu erteleme süresi içerisinde ve sonrası bakımından herhangi bir değişiklik oluşturmamaktadır.

Maddenin yürürlüğünün ertelenmesi esas olarak, 6098 sayılı Kanunla yeni getirilen kiraya verenin işyeri kiralarının devrinde haklı sebep olmadıkça yazılı rıza vermekten kaçınamamasını düzenleyen TBK m. 323/I, son cümle; "Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz." düzenlemesi bakımından önem arz etmekteydi. Buna göre, kiracı tacir veya tüzel kişi, kiraya konu olan yer bir işyeri ise sekiz yıllık erteleme süresiyle hiçbir şekilde kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın kira ilişkisini devredememekteydi. Ancak yürürlük tarihi itibariyle kira ilişkisi devredilebileceği gibi kiraya veren haklı sebep olmaksızın rıza vermekten de kaçınamayacaktır. Madde metni içerisindeki haklı sebep ise somut olayın özelliklerine göre tespit edilecektir.

COVID-19 salgınının sözleşmesel ilişkiye etkisi bağlamında ise iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde; taraflar açısından sözleşmenin akdedilmesinden sonra ortaya çıkan ve mücbir sebep olarak nitelendirilen olaya maruz kalan tarafın sözleşme ile üstlendiği edimi ifa etmesini engelleyen, tarafların kontrolü dışında ortaya çıkabilecek ve bahse konu olayın belli süre devam etmesi halinde olayın koşullarına göre taraflardan birine sözleşmeyi feshetme imkanı verebilecek mutlak ve kaçınılmaz olan, öngörülmesi ve karşı konulması da mümkün olmayan olağanüstü olay olarak nitelendirilebilmektedir. Bu gibi sebepler göz önüne alınarak yapılan değerlendirmede, Covid-19 salgınının sözleşme ilişkileri için mücbir sebep olarak kabulü mümkün görünmektedir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Fakat bazı maddelerin yürürlük tarihi mücbir sebeplerden etkilenerek 1 Temmuz 2020 olarak belirlenmiştir. "Kira ilişkisinin devri" başlıklı 323. Madde de yürürlüğü ertelenen maddelerden biridir.

Türk Borçlar Kanununun 323. maddesinde, 'kira ilişkisinin devri' kenar başlığı altında bir düzenleme mevcuttur. Kanun;

"Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur." Demektedir.

Borçlar hukuku sistemimizde bir borç ilişkisinde bir tarafın yerine bir başkasının geçmesi, halefiyet durumlarında söz konusu olur. Halefiyet, bir borç ilişkisinde bir şahsın yerine bir başkasının geçmesidir.

Kanunun 205. maddesine göre: "Sözleşmenin devri, sözleşmeyi devralan ile devreden ve sözleşmede kalan taraf arasında yapılan ve devredenin bu sözleşmeden doğan taraf olma sıfatı ile birlikte bütün hak ve borçlarını devralana geçiren bir anlaşmadır".

Sözleşmenin devri için, her şeyden önce devre konu bir sözleşme olmalıdır. Böyle bir sözleşme yoksa, sözleşmenin devrinden de bahsedilemez. Aynı şekilde kira ilişkisinin devri için de, mevcut bir kira sözleşmesinin olması gerekir. Sözleşmenin devri, sözleşmede kalan tarafın, sözleşmeyi devreden tarafın ve sözleşmeyi devralan tarafın hukuki durumlarının değişmesine sebep olur.

Borçlar Kanunu'nun 323. Maddesi her ne kadar kira ilişkisinin devrini sınırlasa da 01.07.2020 tarihi itibari ile uygulanacak hukuk emredici nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Hüküm, yürürlük tarihi ile birlikte derhal uygulanması gerekip, kiraya veren, haklı bir neden olmadıkça iş yeri kira ilişkisinin devrine rıza göstermekten kaçınamaz. Ayrıca kiracı aleyhine öngörülen kira bedeli ve yan giderler dışındaki diğer ödeme yükümlülükleri ortadan kalkacak, muacceliyet kayıtları ve ceza koşulları da kendiliğinden geçersiz olacaktır.

Bu maddenin yapısı ve kuralları İş Kanunu'nun "İşyerinin veya bir bölümünün devri" başlıklı 6. maddesini anımsatmaktadır. Bana göre kanun koyucu burada işyeri devri ile kira ilişkisinin devrinin beraber gerçekleşebileceğini düşünerek iki mevzuat arasında uyum sağlamaya çalışmıştır. İş Kanunu düzenlemesinde işyeri devri ile iş sözleşmeleri de bütün hak ve borçları ile devralana geçer. Devirden önce doğmuş olan ve devir tarihinde ödenmesi gereken borçlardan sorumluluk ise devreden ve devralan işveren ile birlikte 2 yıl süreyle devam eder. TBK'nın 323. maddesine göre de işyeri kiralarında devreden kiracı, kiraya verene karşı kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süre ile devralanla birlikte sorumlu olacaktır.

Maddenin gerekçesinde "Kiraya verenin rızasıyla bu devir gerçekleşmekle, borçlunun değişmesinin kiraya verenin sözleşmedeki durumunu olumsuz yönde etkilediği söylenemeyecektir." ifadesine yer verilmiştir. Bu durum kira ilişkisinin devrinin bazı şartlarda kiraya verenin mağduriyetine yol açabileceği hallerde bu durumdan kaynaklı olarak zarar tazmini talep edebilmesini ortadan kaldırmıştır. Fakat yine de bu ifadelerin kanun maddesi metnine dahil olmadığı, yoruma ve yargı denetimine muhtaç olduğu unutulmamalıdır.

TBK'nın "işyeri kiralarında" ifadesi ile başlayan fıkrası dışındaki hükümlerin taşınır, taşınmaz ve ürün kiralananlarını da kapsadığı unutulmamalıdır. İşyeri kiraları dışında en fazla kira sözleşmeleri içeren Konut kiralarında kiraya verenin, haklı sebep aranmaksızın kira ilişkisinin devrine rıza verip vermeme konusunda özgür olduğu da unutulmamalıdır. Ayrıca Türk Ticaret Kanunu'nda düzenlenmiş ticari işletmelere ilişkin özel hükümler de saklıdır.

Madde, kiraya verenin haklı bir sebep olmadıkça kira ilişkisini devretme rızasından kaçınamayacağını söylemektedir. Maddenin gerekçesinde bu durum "Haklı sebep", somut olaydaki durum ve koşullar göz önünde tutularak, hâkim tarafından belirlenecektir." şeklinde ifade edilmiştir. Yani haklı sebep; her somut olayın durumuna göre ancak hakim önüne taşındığında netleşebilecektir. Kiraya veren kira ilişkisinin devrine rıza vermekten haklı bir sebep olmaksızın kaçınıyorsa; kiracı mahkemeden devirden kaçınma için haklı bir sebebinin olmadığını tespit ile rızanın verilmesinin yerine geçecek bir karar alabilecektir. Kanunun ifadesinden de anlaşılacağı üzere karine olarak baştan kabul edilen haklı sebebin var olmadığıdır, bu durumun aksini iddia eden (kiraya veren) mahkeme önünde ispat etmek zorundadır.

Belirtmeliyim ki kira ilişkisinin devri; kira konusunun kullanım hakkının devrinden, kiracının kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulmasından ve alt kiradan farklıdır. Yine madde hükmü, bir malvarlığının veya bir işletmenin devralınmasını düzenleyen 202. maddeye göre öncelikle uygulanacaktır.

Tüm bu değerlendirmeler sonucunda kira ilişkisinin devrinin düzenlenmesini, uygulanma aşamasında herhangi bir problem yaşanmaz ise olumlu olarak görüyor, kanunlarda sözleşmenin her iki tarafının menfaatine yönelik yapılan reformların artmasını diliyorum.

Yorumlar
500
Yazılan yorumlar hiçbir şekilde Haberler.com’un görüş ve düşüncelerini yansıtmamaktadır. Yorumlar, yazan kişiyi bağlayıcı niteliktedir.
title