Konut kredi oranlarında hükümetin baskısı ile önemli düşüşler yaşadık. Aylık %1,2’ye dayanan konut kredisi faiz oranları aylık %0,90’lara kadar düştü. Bu düşüşün cebimizi ilgilendiren ve kolay anlaşılır tarifi şöyle yapılabilir;

100.000 TL 120 ay konut kredisini aylık %1,20 oran ile finanse etseydiniz aylık 1.576,80 TL taksitle toplam 189.216 TL borç yüklenmiş olurdunuz.

Aynı tutar aynı vadede aylık %0,90 oran ile borçlandığınızda ise aylık 1.366,20 TL taksitle 163.944 TL toplam borç yüklenmiş olursunuz.

Yani 25 bin TL avantaj elde etmiş olursunuz.

Önemli bir tutar değil mi? Bir evin yanında bir de orta halli otomobiliniz olabilir demektir. Ya da çocuğunuzun eğitim hayatı boyunca yapacağınız masrafın çok önemli bir bölümünü karşılar. Ya da tasarruf olarak ortaya çıkar ve size yatırım imkanları ile paranızı değerleme imkanı sunar.

Konut kredilerinde bir azalma durumunda genellikle bankalar arasında mevcut borcunuzu taşıyarak borçlanma maliyetinizi düşürebilirsiniz. Bunu yaparak tasarruf elde etmeniz memleketimizin çok yararınadır üstelik.

Yukarıdaki örnekteki durumda olan birisi 25 bin TL tasarruf edebilir hale gelirse örneğin aylık 200 TL civarı olan indirimi BES’te değerlendirse ekonomimizin temel problem olan tasarruf açığı ile mücadele çok önemli destek sağlamış olur. Böyle bir amacı olmasa dahi aylık 200 TL’yi zorunlu harcamalarına yönelik kullansa büyümeye katkı sağlar.

İşte böyle faydaları olan bir haldir oranlardaki azalış. Sizin bu etkilerinden hiç haberiniz olmadan ve rasyonel olarak maliyetinizi indirmek üzere konut kredinizi yapılandırmak istediğiniz de karşılaşacağınız durum ise bu yazının ilk bölümünde çizilen çerçeveden bambaşka olarak karşınıza çıkar.

Bu hesaplamayı altüst eden bankaların yapılandırılacak konut finansmanlarında düşük olan tabela oranı yerine çok daha yüksek bir oran sunmasıdır. Bankaların yapılandırmaya yönelik yüksek faiz oranı sunmasına %2 olan erken kapama komisyonunu maliyet olarak eklediğinizde mevcut kredinizi diğer bankaya devretmenin avantajı ortadan kalkmaktadır. Hatta yeni ekspertiz, dosya masrafları ile zararlı bile çıkabilirsiniz. 

Erken kapama komisyonunun mevzuatta bir opsiyon olarak ele alınmasına rağmen bir zorunluluk şeklinde uygulanması toplumumuzun bir diğer önemli problemidir. Ancak bu başka bir yazının konusu.

Bankaların tabela oranına rağmen yapılandırmaya yönelik finansmanlarda daha yüksek bir oran sunması özel bir durum değildir. Genel bir uygulama olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu tuzak bazı bankalarca doğrudan uygulanmakta bazılarınca ise yüksek konut kredisi üzerinden yapılandırma olmayan konut finansmanı taleplerine yönelik bir kampanya düzenlenmişcesine işletilmektedir.

Üstelik yapılandırma talebinde bulunan kişinin gelir durumu, kredibilitesi, konutun durumu, değeri ve ne kadarının finance edileceği bu taleplerin hiçbir zaman konusu değildir. Yani banka pazarlamasının bütün kuralları çiğnenmektedir. Bu talepte bulunan şahıslarla baka pazarlamacılarının görüşmeleri hiç bir çapraz ürün pazarlaması dahi yapılmayarak ivedilikle sonlandırılmaktadır.

İlginç değil mi? Fellik fellik ‘bireysel’ müşteri arayan bankaların bu tutumları alıştığınız biçimde değil.

Bunun pazarlama veya risk yönetimi ile ilgili olmadığı açıktır. Konut kredisinin sermaye yeterliliğine ilişkin katkıları ve diğer risk unsurlarına katkısı ve düşük batak oranı piyasanın bildiği gerçekler. Peki serbest rekabet ortamında bu tutum neden? Bankalar konut kredisi yapılandırması ürününü bir araç olarak kullanıp piyasadaki kredibil müşteriler üzerine neden agresif pazarlama faaliyeti yapmıyolar? Doktorları, yöneticileri, yüksek gelirli kitleleri neden portföylerine katmıyorlar.

Rekabeti bozan bir centilmenlik anlaşması mı var aralarında? Banka yöneticileri yemekte buluşup yahu birbirimizi müşteri lehine biçmeyelim mi diyorlar aralarında? Biz Robinson’uz onlar Cuma’mı diyorlar? Bozmayalım mı diyorlar bu toplantılarda?

Katılım bankalarının fıkhen bu tür bir enstrümanları olmadığı için onları bu tartışmanın dışında tutmak gerekir. Diğer bankalar ise muhtemelen şöyle cevap verecektir; ‘biz konut kredisini konut alınsın diye veriyoruz, borcu borçla finanse etmeye karşıyız’. Kapitalizmde çığır açan bankaların bu söylemine inanmak cahilliktir. Madem öyle yapılandırma enstrümanı neden var?

Rekabet kurumuna iş düşüyor da bu tür kartellerle mücadele edilebilir mi?