Pandemi nedeniyle kirasını ödeyemeyen esnafın indirim talebine Yargıtay'dan yeşil ışık

Bursa Barosu avukatı Olcay Göçüm, Bursa Nilüfer'de, koronavirüs salgını sürecinde 23 bin TL'lik dükkan kirasını ödeyemeyen restoran sahibi müvekkilinin kira bedelinin düşürülmesi için mahkemeye başvurdu ve koronaya bağlı oluşan pandemi sürecinde Borçlar Kanunu'nun 138. Maddesi gereği 'Tedbir Talepli Kira Uyarlaması davası' açtı.

YÜZDE 50 ORANINDA DÜŞÜRÜLMESİNE KARAR VERİLDİ

Hürriyet'in haberine göre Bursa 9. Sulh Hukuk Mahkemesi, tedbir talebini reddetti. Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi ise mahkeme kararını kaldırarak, aylık kira parasının pandemi süresince tedbiren yüzde 50 oranında düşürülmesine karar verdi.

İNDİRİME RET GELDİ

Ankara BAM 15. Hukuk Dairesi'nden ise 12 Ocak'ta tersi bir karar çıktı. Ankara BAM, bu konuda 'tedbir kararı' verilemeyeceğine hükmetti. İki BAM arasındaki uyuşmazlık çıktı. Kanun gereği iki BAM arasındaki bu uyuşmazlığın giderilmesi için avukat Göçüm Yargıtay'a başvurdu. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 4 Haziran'da oybirliği ile Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi'nin pandemide kira indirimi yapılabileceği şeklindeki kararını yerinde, Ankara BAM 15. Hukuk Dairesi'nin aksi yöndeki kararını hatalı gördü.

Yargıtay kararı özetle şöyle:

"İhtiyati tedbir kararı geçici bir karar olup, durum ve şartların değişmesi halinde değiştirilebilir veya kaldırılabilir. Uyarlama talepli olarak açılan davalarda ihtiyati tedbir kararı verilmediğinde, dava sonuna kadar kira sözleşmesinin ayakta tutulması bazı hallerde mümkün olmayabilir. Uyarlama davasından beklenen, sözleşmenin gerçekleşen olağanüstü duruma rağmen koşulların değiştirilmesi ile ayakta tutulmasıdır. Açılan davada esas hakkında hükme kadar taraflar açısından davanın uzamasından kaynaklanan sakıncaları gidermek ve geçici hukuki koruma sağlamak, böylelikle davacının açmış olduğu davayı kazanması halinde, dava konusu olan şeye kavuşmasını dava sırasında güvence altına almak, mağduriyetin önüne geçmek amacıyla tedbir kararı verilebilir.

"İHTİYATİ TEDBİR KARARI VERİLMESİ UYGUN"

Aksi halde özellikle pandeminin doğrudan doğruya etkisi nedeniyle veya salgın önleme amaçlı idari tedbirler nedeniyle faaliyetleri yasaklanan veya kısıtlanan sektörlerdeki işletmelerin kiracıları işletme cirolarının azalması nedeniyle aşırı ifa güçlüğüne düşük kiralarını ödeyememe durumu kalıp, uyarlama davasının sonuçlanmasına kadar temerrüt nedeniyle sözleşmenin feshiyle kiralanandan tahliye edilebilecek ve uyarlama davası ile amaçlanan sözleşmenin ayakta tutulması, amacına ulaşılamayacak, yargılama sonucu verilecek uyarlama kararı bir şekilde işlevsiz hale gelecektir. Kira sözleşme koşullarının (kira bedelinin) uyarlanmasına ilişkin açılan davada, şartların gerçekleşmesi durumunda ihtiyati tedbir kararı verilmesi kanun hükümlerine uygun olduğundan, Ankara BAM 15. Hukuk Dairesi'nin, kira bedelinin uyarlanması davasında davanın ve uyuşmazlığın esasını halleder şekilde, ihtiyati tedbir kararı verilemeyeceği gerekçesiyle ihtiyati tedbir talebinin reddine ilişkin kararına karşı yapılan istinaf talebinin reddine ilişkin kararı yerinde değildir."

KİRACIYI TAHLİYEDEN KORUYOR

Avukat Olcay Göçüm kararı durumu "Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin karar içeriği dikkate alındığında şartların oluşması halinde ilk derece mahkemesinde verilen ihtiyati tedbir kararının uygun olduğunu, ihtiyati tedbir kararının taraflar arasındaki nizayı kesin çözecek nitelikte ve davanın esası hakkında karar gibi olmadığı, Ankara BAM 15 Hukuk Dairesi'nin kararının hatalı olduğu, ihtiyati tedbir kararının edimler arasındaki dengeyi sağlayacak ve kiracıları tahliye tehdidi altında koruyacak nitelikte olduğu kabul edilmiştir." sözleriyle değerlendirdi.