BAKIRKÖY GAYRİMENKUL SATIŞ İCRA DAİRESİ

Örnek No:55*

T.C.
BAKIRKÖY
GAYRİMENKUL SATIŞ İCRA DAİRESİ
2023/269 ESAS
TAŞINMAZIN GAZETE VEYA İNTERNET HABER SİTESİ İLANI

Bir borçtan dolayı aşağıda cins, miktar ve değerleri yazılı mallar satışa çıkarılmış olup mahcuzun ayrıntılı görsellerine, artırmaya ilişkin şartlara ve ayrıntılı açıklamalara esatis.uyap.gov.tr adresi üzerinden 2023/269 ESAS sayılı dosya numarası ile erişim sağlanabilir.
Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, mahiyeti, bulunduğu yer, muhammen kıymeti ve önemli vasıfları:
Tapu Kaydı : İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, Telsiz Mahallesi, 2306 Ada, 12 Parselde Kayıtlı, 281,00 M2 Yüzölçümlü, Tarla Nitelikli Taşınmazın 1/8 Hissesi Satışa Konudur. (Bakırköy 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/430 Esas Sayılı 2023/187 Karar SayılıTasarrufun İptali kararı gereğince )
İmar Durumu : Zeytinburnu Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 07.12.2023 tarihliE-32042687-641.03.03-60251 sayılı yazısına göre; "2306 ada 12 parsel sayılı taşınmaz06.12.2007 Tasdik Tarihli 1/1000 Ölçekli Zeytinburnu Uygulama İmar Planında"Yerleşik Meskûn Alan da (YMA) Konut Alanında kalmakta olup Bitişik NizamH:15,50 mt dir. 2306 ada 12 parsele ait imar arşiv dosyasında ve dijital arşiv kayıtlarında yapılan tetkiklerde, BK-ZK-1,2,3,4 NK-BAK konut dükkân nitelikli, 21/09/1987 tarih, 1987/5386sayılı ilave ruhsatına sahip olduğu görülmüştür. Taşınmazın bulunduğu Balıklı YolSokağın yapı ruhsat tarihi 1987 yılı olup, arsa m² birim değeri 0,04 TL, 2023 yıl asgariana m² birim değeri 29.871,03 TL " şeklindedir.
Özellikleri : Taşınmaza ilişkin kıymet takdirine itiraz davası neticesinde Bakırköy 9. İcra Hukuk Mahkemesinin 18/10/2024 tarihli 2024/330 Esas sayılı dosyasından hazırlanan bilirkişi raporuna göre " Adres Özellikleri: Kıymet takdiri itirazına konu olan taşınmaz adres olarak; İstanbul İli, Zeytinburnu İlçesi, Telsiz (Tapu: Telsiz) Mahallesi, Balıklı Yolu sokak cepheli 64 dış kapı numaralı binada, (kat iritifakı kurulu olmadığından bağımsız bölümü yoktur. Taşınmazın ¼-1/8 hissedir.) adreste konumludur. Yakın Çevre Özellikleri: Davaya konu taşınmaz, karayolu-yaya ulaşımına müsait alt ve üst yapısı tamamlanmış tümkamu hizmetlerinden yararlanabilir, çevrede rağbet gören merkezi bir mevkide yeralmaktadır. Taşınmaz, D100 Karayolu (E59, Batı Trakya camiine, Yedi kule GöğüsHastalıkları Hastahanesine, Seyid Nizam AKŞEMSETTİN Tramvay durağına, gemsettinSami O.Okuluna, otobüs duraklarına yakın mesafede yer almakta olup yakın çevresinde okul,alışveriş merkezleri vb. gibi diğer donatı alanları da bulunmaktadır. Taşınmazın bulunduğu bölge gelişimini tamamlanmış durumda ve belediyenin sağladığı hertürlü altyapı hizmetinden faydalanmakta olup, orta-orta üst gelir seviye gruplarının tercihettiği bir semttir. Bina ve Bağımsız Bölüm Özellikleri(Bağımsız bölümü yasal anlamda yoktur. Katirtifakı kurulmamıştır. Hisseli tapuludur. Halk dilinde toprak tapuludur. Bilgi maksatlı açıklanmıştır.) : Yerinde yapılan incelemede, 64 dış kapı numaralı Apartmanın zemin katında 2 adet dükkan üst katlarında kata ikişer adet daire olarak toplam 10 adet gayrimenkul bulunduğugörülmüştür. Belediye imar arşiv dosyasında ve dava dosyasında yapılan incelemede: Yapınınilk halinde b+zemin+1 n.katlı olarak inşa edildiği daha sonra ise 21.09.1987 /5386 sayılı (cilt no:35, sayfa no:5) ilave kat ruhsatı ile; Bodrum+Zemin+4 Normal Kat olmak üzere 6 katlı olarak inşaatın tamamlandığı anlaşılmıştır. 02.09.1987 tarih ve 5386 sayılı projesinin bulunduğu görülmüştür. Betonarme karkas yapı tarzında, 2.Sınıf malzeme ve işçilik kalitesiile inşa edildiği görülmüştür. Yaklaşık 37-38 yıllıktır. Binada bodrum katta kömürlükler, 1 adet atölye, zemin katta 1 dükkan ve 1 konut (mahallinde 2 adet dükkan) ve bina girişi,normal katlarda her katta 2 şer mesken olmak üzere toplam 11 adet b.bölüm bulunmaktadır. Bina girişi Balıklı yol Sokaktan zemin kattan, demir doğrama kapı ile sağlanmaktadır. Bina giriş zemini, kat arası sahanlıklar ve merdivenler dökme mozaik döşeli, merdiven korkuluğu demir malzemeden imal edilmiştir. Duvarları plastik boyalıdır. Binada asansör bulunmamaktadır. Binanı dış cephesi mantolama yapılmış olup üzeri cephe boyalıdır. Pencereler pvc malzemeden imal edilmiştir. Daire kapıları çelik ve demir doğramadır. Katta
iki daire vardır. Isıtma sistemi doğalgaz kombili – kaloriferlidir. İlave katlarla birlikte toplam bürüt İnşaat alanın yaklaşık 1190 m2’dir. Onaylı projenin vaziyet planında belirtilmiştir. Apartmanın dış kapısı 64 olup zemin katta 64 A ve 64 B olduğu yerinde görülmüştür. Ayrıcaİç işleri Bakanlığının Adrese dayalı nufus işleri internetteki sayfasından teyit edilmiştir. 2 adetdükkan (ofis-işyeri) ve 8 adet mesken olarak belediye adres sayfasında bulunduğu görülmüştür. Ancak konu taşınmaz proje dışı değişikler nedeniyle kat irtifakı kuramadığı ve cins değişikliği yapılamadığı yasal vasfının TARLA olarak kayıtlı olduğu tapu kayıtlarında görülmektedir. Yani halk dilindeki toprak tapulu / hisseli tapusu bulunmaktadır. Bu tipbinalar-daire-dükkanlar bağımsız bölüm vasfını taşımadığı için ayrı ayrı kaç m2 olarak kapalı kullanım alanı tespit edilememektedir. Davacı vekilinin dava dilekçesinde belirttiği ’’davaya konu 1/8 hisseye düşecek kapalı/konut alanının ne kadar olduğu belirtilmemiştir. Bu husus; 150m² üzerinde veya altında olması halinde ödenecek KDV oranını doğrudan etkilediğinden davaya konu 1/8 hisseye düşecek konut alanının açıkça m² cinsinden gösterilmesigerekmektedir.’’ şeklinde bir sorusu olduğu görülmüştür. Cevaben: Apartmanlar / Taşınmazlarşayet yasal anlamda kat irtifakı kurulmaz ise hisse karşılığı toprak tapuludur. Anlamı ise 1/8veya ¼ hissenin kaç m2 kapalı kullanım alanı olduğu teknik ve yasal olarak mümkün değildir. Davacı vekiline örnek vermek gerekirse bir elma 4’e bölünebilir. Çeyrek elma olarak adlandırılabilir. Fakat binadaki kapalı kullanım alanı kaç m2 nereden geçiyor şeklinde bircevap verilemez. İkinci örnekte babasından miras kalan kat irtifakı kurulu olan veya kurulu olmayan bir binadaki daire miras sahibi yani intikali tamamlanmış bir taşınmazın 3 kardeşeeşit olarak adaletli bir şekilde bölünemeyeceği şeklinde cevap verilebilir. Yani bıçakla bir daireyi nasıl 3 parçaya bölebilir misiniz. Bunun içinde yasal anlamda daire veya binanın rayiç değeri uzmanlar tarafından kıymet takdiri yapılır. gayet bölünecek ise para karşılığı bölünür ve mirasçısına ödenebilir. Yerinde yapılan incelemede zemin kattaki dükkanlar ve apartman girişi içine girilerek fotoğraflar çekilmiştir. Daire içlerine girilmemiştir. Katta iki daire olduğu mahallinde görülmüştür. Davaya konu parselin, sokağa 10,10 m cepheli 28,00 m derinlikli olup 281,00m2 miktarlı arsa/tarla alanına sahip olup üzerinde betonarme bina bulunmaktadır. Taşınmaz üzerinde bulunduğu bina; Bodrum kat + zemin kat + 4 normal kat olmak üzere normal katlarda çift mesken üzeri 8 adet meskenli ve 6 katlı olup yaklaşık toplam brüt 1190,00 m²inşaat alana sahiptir.Binada bulunan meskenlerin onaylı projesinde ; Antre, salon, iki – bir odalı, mutfak,banyo+wc ve 2 balkon mahallerinden oluşmakta olup yaklaşık brüt 100,00 m2 alana sahiptir. Odalar ve salon laminant parke kaplamalı, antre mutfak, banyo+wc ve balkon zeminleri seramik kaplamalı, duvarlar sıva üzeri plastik boyalı ıslak zeminlerde ise duvarlar seramikkaplamalı, banyosunda sıhhi tesisat armatürleri mevcut mutfakta ise sabit tezgâh ile mutfakdolaplı, dış kapısı çelik kapılı, iç kapılar ahşap kapılı pencereler pvc ve ısıcamlı olduğuöğrenilmiştir. Ayrıca bazı dairelerin balkonlarının cam balkon malzemesi ile kapatılarakkullanım alanına dahil edildiği tespit edilmiştir.Mahallinde keşif günüyaptığımız incelemede davaya konu olan parsel üzerindeki ana taşınmazın1/4 ve 1/8 hissesine kıymet takdiri yapılmıştır. Bu nedenletespite konu taşınmaz tarla tapuludur. Kat irtifakı kurulu değildir. Halk dilinde toprak tapuludur. Bunedenle Arsa + Bina değeri verilerek hesaplaması yapılmıştır. Bağımsız bölümleri yasal olmadığı için ana taşınmaza değer verilerek 1/4 ve 1/8 hissesi üzerinden sonlandırılmıştır. Olumlu Faktörler: - Ulaşım imkanlarının iyi olması,- Merkezi konumda yer alması,-Yaklaşık 10 metre cephesinin geniş bir yol olması -Yerleşik bitişik nizam konut alanında kalması -Ticari faaliyetin yoğun olduğu sokakta konumlu olması Olumsuz Faktörler: - Deprem Yönetmeliği öncesinde inşa edilmiş olması - Proje harici uygulamalar bulunması-Yaklaşık 38 yıllık bina olması -Tarla tapulu olup kat irtifaklı olmaması/hisseli –toprak tapulu olması -İki ayrı ruhsatlı olması; Önce 3 katlı olarak inşa edilmiş daha sonra ilave kat ilavesi yapı ruhsatı ile 3 kat çıkılarak 6 katlı olması" denilmektedir.
Kıymeti : 7.199.497,00 TL
KDV Oranı : %20
Kaydındaki Şerhler:Şerh : İhtiyati Tedbir : Bakırköy 5.Asliye Hukuk Mahkemesinin 14/08/2018 tarih 2018/430 Esas sayılı mahkeme müzekkeresi sayılı yazıları ile - 14/08/2018-10204 yevmiye
Şerh : İhtiyati Tedbir : Bakırköy 7.Aile Mahkemesinin 18/09/2023 tarih 2023/625 Esas sayılı Mahkeme müzekkeresi sayılı yazıları ile - 18/09/2023-18210 yevmiye
(Şerhler ve beyanlar tapu kaydındaki gibidir.)
Artırma Bilgileri

25/11/2025 (İİK m.114 ve m.126)
(*) İlgililer tabirine irtifak hakkı sahipleri de dahildir.