Altın Emlak Genel Müdürü Özelmacıklı: Eylül-Ekim Gibi Nakit Konut Alımında İndirimler Artabilir

Türkiye"deki inşaat sektöründen konut fiyatlarına, dolardaki dalgalanmadan Katar krizine kadar pek çok konuya değinen Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı, konut alımıyla ilgili de hem alıcının hem de satıcının elini güçlendirecek önerilerde bulundu.

Konut alımı sırasında artan kredili faiz oranı sisteminin benimsenmesi gerektiğine vurgu yapan Özelmacıklı, inşaat firmalarıyla arsa sahipleri arasında ise gelir paylaşımı ilkesinin benimsenmesi gerektiğini ifade etti. Özelmacıklı ayrıca eylül-ekim aylarında nakit konut alımlarına büyük indirimlerin gelebileceğini görüşünü de öne sürdü.

İşte Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı"nın projemlak.com"a özel olarak yaptığı o açıklamalar...

Öncelikle Altın Emlak"tan biraz söz edebilir misiniz?

Altın Emlak 1998 yılında kurulmuş bir firma. Rakiplerimizle beraber baktığımız Türkiye"nin 5. emlak firması ya da emlak zinciri diyebiliriz. 24 ayrı il dışında Suudi Arabistan"da da bir temsilciliğimiz var. Türkiye"de ise 24 il genelinde toplam 108 temsilciliğimiz var.

Eğitim faaliyetlerimiz var. MEB onaylı 2004 yılından bu yana emlak sertifikası vermeye yetkili bir kurumuz. Sonuçta emlakçılar bu sertifikayı almakla yükümlüler. Biz de bu eğitim belgesini veriyoruz. Antalya, Pendik, Şirinevler ve Esenyurt"taki uzaktan eğitim merkezimiz olmak üzere 4 merkezimiz var. Periyodik olarak temsilcileri bir araya getiriyoruz. Temsilcilerimizi her 3 ayda bir değişen imar konuları ve vergi konularıyla ilgili olarak güncelliyoruz.

Gayrimenkul alıp satmak insanların hayatındaki önemli kararlardan biri. Bu kararı verirken de doğru bir gayrimenkul danışmanı ile çalışmak çok önemli. Düşünün bir daire alıyorsunuz ve tapuda dairenin kaç metrekare olduğu yazmıyor, binanın yaşı yazmıyor. Daire gerçekten o adreste mi teyit etmeniz mümkün değil, çünkü adres yazmıyor. Dairenin üzerinde tahkikat var mı? Bunu da kimi zaman tapuya gidince öğreniyorsunuz. Satış işlemi yapmadan bazı sorunlar ortaya çıkmayabiliyor. Belediyede yıkım kararı varken tapuda bunu göremeyebiliyorsunuz. Bu konular vatandaşları mağdur edebiliyor. Bu nedenle emlak alım satımlarında profesyonel bir gayrimenkul danışmanıyla çalışmak çok önemli.

Mustafa Hakan Özelmacıklı olarak sizi de kısaca tanıyabilir miyiz?

1981 Burdur doğumluyum. Uzun yıllar eğitim hayatıyla geçti. Bilgisayar mühendisliği kökenliyim. Sakarya Üniversitesi"ni tamamladıktan sonra İstanbul Üniversitesi"nde işletme yüksek alanında lisans yaptım. Gayrimenkul alanındaki iş fırsatları bizi de bu sektöre itti. Gayrimenkul değerlemesiyle ilgili bir eğitim aldım. Bu periyotta 2008 yılında gayrimenkul değerleme lisansı aldım. Daha sonra İstanbul Ticaret Üniversitesi"nde Gayrimenkul Geliştirme Altyapı ve Kentsel Dönüşüm başlıklı başka bir yüksek lisans programını tamamladım. Şuan "Türkiye"deki Gayrimenkul Sektöründe Yaşanan Aksaklıklar ve Çözüm Önerileri" adı altında ayrı bir tez çalışmam var. Bu konuyla alakalı olarak Fahri profesörlerden destek alıyorum. Yani 2006 yılından beri gayrimenkul sektöründe bir fiil bulunuyorum. Aydın Üniversitesi"nde 2 yıl boyunca emlak ve emlak yönetimi öğrencilerine dersler verdim. Şimdi ise bu öğrencilerimiz İSMEK"te dersler veriyor.

"GAYRİMENKUL GÜVENE ENDEKSLİ BİR YAPI"

2016 yılı sizin açınızdan nasıl geçti? 2017 nasıl devam ediyor?

Aslında 2016 hareketli bir yıldı. 2017"de ise mayıstan sonra ve temmuz olaylarından sonra ciddi bir sıkıntı yaşandı. Bu süreç 2 ay devam etti. İnsanlar tedirgin oldu. Para piyasası gibi sermaye piyasası var bunun dışında bir de gayrimenkul piyasası var. Bu güvene çok endeksli bir yapı. 2016"nın 3. çeyreğinden sonra bankada 100 binden fazla kişinin 1 milyon lira üzerinden mevduatta hesapları vardı. Bu aslında görülmüş bir rakam değil. Normalde onu piyasada gayrimenkule dönerken görüyorduk. Ama tedirginlik piyasası sekteye uğrattı.

Temmuzdaki süreçten sonra ülkeden çıkmak isteyenlerin de sattığı gayrimenkuller oluştu. Bu nedenle 2. el piyasası da dalgalandı. Bunun toparlanması 5-6 aylık bir süreci aldı. 2017 başlarından itibaren konut kredilerinde devlet bankalarının kredi oranlarını aşağı çekmesi sektörü ilgi çekici hale getirdi. Türkiye"de yüzde 1"lik bir kredi oranı direnci vardır. Eğer aldığınız kredi bu oranın altındaysa iyi karşılanır. Ancak üstüne çıkarsa ödemeler zorlanır. Ziraat Bankası ve Halk Bankası bu durumda başı çekti. 0.88"li oranlarla krediler verildi. Bayram sonrası da bu oranlar biraz yükseldi. İnsanların bu piyasaya güvenmeleri gayrimenkulden para kazanmalarıyla çok alakalı. Gerçekten de son 10 yıldır gayrimenkule para yatıranlar daha çok para kazanıyor. Bugün örneğin Çerkezköy Kapaklı"dan arsa alıyorsunuz bir yıl sonra yüzde yüz kazandırıyor. Ancak tabi ki insanların gayrimenkul alırken riski minimize etmeleri gerekiyor.

İnşaat faaliyetlerinde de yer alıyor muzunuz?

Hayır biz pazarlama firmasıyız. Ama inşaat firmalarıyla çalışmalarımız oluyor. Firmalar bayilerimiz kanalıyla müşterilerimize uygun oranlarda ödeme ya da indirimlerle avantajlar sunabiliyor. Sıfır daire satışları da yapıyoruz. Bazı firmalar satış ofislerinin bizim üzerinden devam etmesini istiyor. Bu şirketlere danışmanlık hizmetleri verebiliyoruz. Bazı bölgelerde kentsel dönüşümle ilgili noktalar açıp inşaat firmalarının işlerini takip ediyoruz. Fikirtepe ofisi ve Kartal Cevizli"de Dragos bölgesindeki ofisimiz bu şekilde çalışmalar yürütüyor. Oralardaki irtibat ofislerimizle kat arsa sahiplerini ve inşaat firmalarını bir araya getiriyoruz.

Dolardaki dalgalanmalar sizi nasıl etkiledi?

Aslında bu en çok yabancı yatırımcıyı etkiliyor. Bir yabancı yatırımcı 3 sene önce bir projeden daire alıyor. O zaman 100 bin dolar olsa 3 yıl sonra belki bunun değeri 90 bin dolar. Neden? 3 yılda Türkiye"de dolar yüzde 40 değer artışı sağlamış. Bunun telafisini yapmak zor. Dolar ve eurodaki yükseliş bizi yabancıya satışta sıkıntıya uğratıyor. Aslında her inşaat firmasını sıkıntıya sokuyor. Bu durum konut kredilerinin dalgalanmasına da neden oluyor.

"KONUTTA EYLÜL EKİM GİBİ NAKİT ALIMA BÜYÜK İNDİRİMLER GELEBİLİR"

2017"nin sonları ve 2018 inşaat firmaları için biraz zor geçecek gibi gözüküyor. Üretilen konutların fiyatları aslında ortalamanın çok üstlerine çıkmaya başladı. Bunun nedenlerinden biri dolar. Bir diğer nedeni demir fiyatındaki yükseliş. Piyasa koşullarında farklı nitelikte ürünler geliştirmek de gerekli. Bu da projelerin maliyetlerini artırıyor. Bu nedenle firmalardaki proje maliyet rakamları yükseliyor. Bundan dolayı da ikinci eldeki hareketliliğin artıracağını düşünüyorum.

İnşaatçıların bu duruma karşı alacağı tedbirlerinden birisinin de 2017 içinde eylül ekim ayları gibi nakit alımla ilgili çok ciddi indirimler vaat etmeye başlamaları olabileceğini düşünüyorum. Bankalar tarafında da 20 yıla uzayan vadelerdeki finansman modelleri daha etkin olmaya başlayacak.

"KONUT ALIMINDA ARTAN KREDİLİ FAİZ ORANINA GEÇİLMELİ"

Aslında konut alımlarında artan kredili faiz oranı tercih edilmeli. Düşük taksitle girilerek her yıl taksitlerde artış sağlamalı. Biz sadece ofislerimize gelen müşterilere ulaşabiliyoruz. Banka da bunu sormayana söylemiyor. Örneğin şuan ayda 2000 bin lira taksit ödeyebiliyorsunuz ama bunu zamanla artırabilirsiniz. Artan ödeme bu nedenle aslında Türkiye için cazip bir ödeme modelidir. Kiracı olsanız kiranız da her yıla artacak. Şuan ki artış oranı ÜFE modeliyle yüzde 10 civarındadır. Zaten yüzde 10 kiranız artacak. Kredide de bu uygulanırsa gerçekçi bir ödeme modeli oluşturulabilir.

Satılan markalı konutların metrekare fiyatlarının çok yüksek olduğunu düşünüyor musunuz?

Müşteriler metrekare birim fiyatına bakıp buna göre projeleri kıyaslıyor. Arsa geliştirme tarafında yaşanan sıkıntılar fiyatları artırıyor. Kat karşılığı oranları İstanbul"da yüzde 50-55"lerden başlıyor.

Yüksek arsa payı ile alınan bir alanda yapılan projenin fiyatları aşağı çekmek istiyorsanız bunu ancak daha kalitesiz bir inşaat yaparak başarabilirsiniz. Eğer inşaattan ödün verilmeyecekse ciro beklentisinin artması gerekir. Bu da yine projenin fiyatlarını artırır. Bugün artık inşaatı metrekare olarak 1200 1300 lira arasında mal edebiliyorsunuz. Yerel bir müteahhidin ikinci bir sınıf inşaatı daha az maliyetli olabilir ama bu minimum 1200 1300 lira arasındadır. Ancak inşaat firmaları natamam daire teslimlerini hızlandırabilir. Tüketiciyi cezbetmek için daireyi kaba haliyle verip ince işçiliği alıcıya bırakabilir. Bu durum da projelerdeki maliyetleri düşürülebilir. Bu natamam konusu dükkanlarla aslında başladı ve bu adım daireler için de başlatılabilir. Çünkü asıl para tutan inşaatların iç kısımdır. Kaba inşaat inşaat maliyetinin yüzde 40"ı kadardır. Hatta lüks projelerden bu oran yüzde 30 yüzde 20"lere kadar düşebilir.

"AVM"LERDE DÜKKANLAR MARKALARA BİR SÜRELİĞİNE KARŞILIKSIZ VERİLMELİ"

Ayrıca projelerdeki dükkan ve AVM"ler için de farklı bir konu uygulanabilir. Ciro denklemi için bir fiyat belirleniyor ancak bunlar ne kadar gerçekçi? O dükkanların girişimcilere belli bir süre bedelsiz verilerek hasılat paylaşımı kontratları yapılarak projenin dolması sağlanmalı. Markaların oralara taşınması lazım. Buradaki modelin kat karşılığından hasılat paylaşımı modele dönmesi lazım. Bu modele de risk arsa sahibi ile paylaşılacak. Prim yaparsa daha çok kazanacak. Emlak Konut"un yaptığı projelerde bunlara örnekler var. Her dairede inşaat firmasıyla arsa sahibi ortak olabiliyor. 300 bin liraya satılan dairenin yüzde 60"a yüzde 40"ı arsa sahibi ile inşaat firması arasında paylaşılarak farklı fiyatlarda gelir paylaşımı çalışması yapılabiliyor.

KATAR KRİZİ SUUDİLERİ TÜRKİYE"DE FRENLEDİ

Yabancıya satış oranlarınız ne durumda ve Katar krizi sizce sektörü nasıl etkiledi?

Artık Arapça bilen elemanlarla çalışıyoruz. İstanbul gibi merkezler Avrupa"dan yatırım almıyor. İstanbul"da 800 bine yakın yabancı alıcı oturuyor. İstanbul Avrupalının ilgi alanında değil. Çünkü gayrimenkul almıyorlar. Diğer yatırım araçları onlara daha iyi gelirler sağlayabiliyor. Bizim için önemli olan piyasa daha çok Orta Doğu piyasası.

Katar krizine gelecek olursak bu gelişme sektörü çok etkiledi. Medyada gündeme oturmadı ama biz şunu hissettik: Katar kriziyle birlikte Suudi yatırımcılar aldıkları gayrimenkulleri satmaya başladılar. Aynı zamanda yeni gayrimenkul alma düşüncelerini de durdurdular. Bu kriz derinleşirse Suudi alıcısı rakamlarının aynı kalmayacağını düşünüyoruz. Havanın daha da yumuşamasını bekliyoruz. Umarım ki düzelir.

Sümeyra KIRCA - Adem ÖZGÜÇ / projemlak.com

Suudi Arabistan Türkiye Katar Ekonomi Haberler