Kentsel Dönüşümde Yeni Fırsatlar

SEMRA ORKAN - Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Yönetim Kurulu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören, Kentsel Dönüşüm Uygulama Yönetmeliğinde bu ay birçok avantajlı değişiklik yapıldığını belirterek, " Parsel birleştirmelerinde de arsa sahiplerinin 3'te 2 çoğunluğuyla hareket edilebiliyor. Bu fırsat inşaat sektörü tarafından kaçırılmamalı. İnşaat yatırımcıları tek bir parsele aynı binayı yeniden yapmak yerine, riskli binalar olan birkaç parseli birleştirerek daha büyük işler yapabilirler" dedi.

Kentsel dönüşüm konusunda bilgi ihtiyacı duyanlara hukuki ve akademik kapsamda doğru bilgiyi sağlamayı hedefleyen Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu'nun Yönetim Kurulu Başkanı Prof. Dr. Öngören, AA muhabirine inşaat sektörü ve imar planlamasındaki değişiklikler hakkında bilgi verdi. Öngören, 2011 Van depremi sonrası devlet tarafından başlatılan değişim hareketinin imar düzeni ve inşaat sektöründeki tüm kuralları yenilediğini belirterek, sürecin Kentsel Dönüşüm Yasası sonrası, imar kanununun da değiştirilmesiyle tamamlandığını söyledi.

Öngören, 2001 krizinden sonra bankacılık sektöründe yaşanan yeniden yapılanmanın, 2011  Van depremi sonrası inşaat sektöründe de gerçekleştirildiğini ve bu sektörde artık hiçbir şeyin eskisi gibi olmayacağını ifade etti.

Son 3 yıldaki imar ve inşaat düzenindeki değişikliklere dikkati çeken Öngören, şöyle konuştu:

"Önce 2011'de Çevre ve Şehircilik Bakanlığı hakkındaki Kanun Hükmündeki Kararname değiştirildi. Ardından 2012'de Kentsel Dönüşüm Kanunu çıktı. Aynı yıl  Büyükşehir Belediyeleri Kanunu değiştirildi. 2013'de konut satışları hakkındaki Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunda değişiklikler hazırlandı. İmar Yönetmeliği yeniden düzenlendi. Kentsel Dönüşüm Uygulama Yönetmeliği değişti. Nihayet İmar Kanunu değişiklikleri hazırlandı. Böylece imar planlaması ve inşaat yapımında çember kapandı."

Yeni imar ve inşaat düzeni, yeni fırsatlar getirdi

Öngören, değişim süreci doğru algılanır ve iyi yönetilirse inşaat şirketleriyle  belediyelerin yeni dönemin yıldızları ve kazananları olacağını dile getirerek,  bu yeni düzende asıl kazananın  halk olacağını, yıllardır kötü konutlarda oturanların depreme dayanıklı ve yeni binalarda yaşamaya başlayacağını kaydetti.

Belediyelerin son 40 yıldaki uygulamalarıyla çarpık kentleşmenin, kalitesiz yapı stokunun ve gecekondulaşmanın sorumlusu olduğunu ileri süren Öngören, sözlerini şöyle sürdürdü:

"Belediyeler zamanında plansız ve kaçak yapılaşmaya izin verdikleri, 1980'lerden sonra düzgün imar planları yapmadıkları, yeşil ve sosyal donatı alanlarının yağmalanmasına göz yumdukları için  bugün ülkenin var olan 6 milyon binasının 2 milyonunu acilen yıkmak ve yeniden yapmak zorundayız. Yeni imar düzeni ve kentsel dönüşümle belediyelere bu enkazı kaldırma ve yaptıkları hataları telafi etmek için bir fırsat daha verildi. Kentsel dönüşümün en az yarısı riskli alanlarda yapılacak. Riskli alanlardaki yeni yapılaşma yönetimi, doğal olarak bölgedeki yerel yönetimlere bırakıldı. Bu vesileyle belediyeler, riskli alanlardaki vatandaşları organize edecek, sözleşmeleri imzalatacak ve bu alanlara yönelik oluşturulan yeni projeler doğrultusunda yeni konut ve işyeri oluşumunu sağlayacak."

Öngören, böylece belediyelerin vatandaşa kendisini affettireceğini vurgulayarak, "Vitrinde yeni konutları teslim eden olacaktır. Ancak, burada Çevre ve Şehircilik Bakanlığı özellikle riskli alanların imar planlarını ve kentsel tasarımlarını üstlenerek veya en azından iyi denetleyerek, 10 yıl sonra yeni kentsel dönüşüm alanları ortaya çıkmasını engellemelidir. Zira belediyelerin imar planlamada sabıkası vardır. Öte yandan riskli alanlarda yapılacak kentsel tasarım projeleri, dünyaca ünlü mimar ve planlamacıların görev almasıyla estetik olarak da ses getirmeli, o bölgeye marka değeri katmalıdır" diye konuştu.

"Özel proje alanları için Bakanlık doğrudan imar planı ve değişiklikleri yapabiliyor"

Öngören, inşaat ve gayrimenkul şirketlerine riskli alanlarda düşen görevin, belediyelerle proje ortaklığı ve müteahhitlik yapmak olduğunu dile getirerek, riskli alan dışında inşaat ve müteahhit şirketlerinin kentsel dönüşümün kalan yarısı olan riskli yapıların yeniden yapılması, finansman ve organizasyonlarında yer alacağını kaydetti.

İnşaat şirketlerinden beklenenin finansman şirketleriyle ortak hareket edip, parsel ve ada birleştirerek, büyük ölçekli marka değeri olan projeler yapmaları olduğunu anlatan Öngören, şunları kaydetti:

"Kentsel Dönüşüm Uygulama Yönetmeliğinde bu ay birçok avantajlı değişiklik yapıldı. Parsel birleştirmelerinde de arsa sahiplerinin 3'te 2 çoğunluğuyla hareket edilebiliyor. Bu fırsat inşaat sektörü tarafından kaçırılmamalı. İnşaat yatırımcıları tek bir parsele aynı binayı yeniden yapmak yerine, riskli binalar olan birkaç parseli birleştirerek daha büyük işler yapabilirler. Hatta riskli yapıların komşu boş arsalarını da bu parsellerle birleştirerek, şehre marka değeri katan daha nitelikli projeler yapabilirler. Bu tip projelerde doğrudan Çevre ve Şehircilik Bakanlığında imar planı değişikliklerini yaptırıp, inşaat ruhsatını alabilirler. Bakanlık, 'şehirlerin marka değerini artırmaya ve şehrin gelişmesine katkı sağlayacak özel proje alanları'nda, belediyeleri devreden çıkarıp, doğrudan imar planı ve değişikliklerini yapabiliyor. Hatta bu projelere inşaat ruhsatı ve iskan belgesi veriyor. Parsel ve ada birleştirmeleriyle ortaya çıkan iddialı projeler için inşaat şirketleri, belediyeleri bypass edip Bakanlığı kolayca devreye sokabileceğini unutmamalı."

"Kentsel dönüşümde teşvikler sürüyor"

Öngören, özellikle kentsel dönüşümde  belediye ve noter harcı almama uygulamasının yapılan yönetmelik  değişikliğinde açıkça vurgulandığını belirterek, "Yönetmelik değişikliğinde nelerden harç ve vergi alınmayacağı açık açık sıralandı. Yine yapılan binalarda konut satışlarında da  yüzde 1  KDV avantajı var. Devlet kentsel dönüşümü teşvik ediyor. Riskli alanlarda ve riskli binalarda oturan halkımızın ve inşaat şirketlerinin ilk yıllarda verilen bu teşvikleri değerlendirmesi lazım.  Yoksa kentsel dönüşüm bir iki yılda oturursa bu teşvikler yavaş yavaş kaldırılır" şeklinde konuştu.

Yeni yasal düzenlemelerle sadece inşaat şirketleri değil, halkın de yeni olanaklar elde ettiğini, 2 Temmuz'da Uygulama Yönetmeliğinde yapılan değişiklikle, kentsel dönüşümde 3'te 1 azınlıkta kalan kişilerin arsa paylarının satışında yeni bir düzenleme getirildiğini vurgulayarak, şöyle konuştu:

"Önceki uygulamalarda tereddüt oluşturan arsa payı değer tespitinin netleşmiş, açık artırmanın nasıl yapılacağı açıklığa kavuşmuş, paranın ne kadar zamanda yatırılması gerektiği belirlenmiş, hepsinden önemlisi payların diğer 3'te 2'ye satış değerini beğenmeyen azınlık hissedarlara dönüp anlaşmayı imzalamak ve son anda kentsel dönüşüme dahil olmak fırsatı verilmiştir. Kentsel dönüşümde diğerleriyle anlaşamayan ve hisseleri satışa çıkarılan azınlık paylarına son vagona binme imkanı tanınmıştır."

Öngören, inşaat sektörünün dinamiklerinin temelden değiştiğini, bundan sonra yeni kurallara göre yapılaşma, imar düzeni ve kentsel dönüşüm iş modellerinin söz konusu olacağını vurgulayarak,  belediyelerin, inşaat şirketlerinin ve yatırımcıların, sektörün yeni kurallarını hızla özümsemesi,  ona uygun davranmasının başarı ve kazanç getireceğini sözlerine ekledi. - İstanbul

Gürsel Öngören Ekonomi Haberler